نکات مهم در تحویل ملک به خریدار

نکات مهم در تحویل ملک به خریدار

خرید و فروش همیشه از قواعد و اصول مربوط به خود برخوردار است که رعایت این اصول و قواعد از راه هایی است که می تواند از ایجاد مشکلات حقوقی جلوگیری کند. در مورد خرید ملک به علت ارزش بالای آن رعایت این اصول و نکات از اهمیت بسیار بیشتری برخوردار خواهد بود تا در حد امکان از بروز هر گونه مشکل جلوگیری نمایید. به همین علت است که ما قصد داریم در این مطلب به نکات مهم در تحویل ملک به خریدار بپردازیم و شما را نسبت به این موضوع کاملا آگاه سازیم. 

شما با رعایت این نکات مهم در تحویل ملک به خریدار می توانید تا حدود زیادی از بروز هر گونه خسارت جلوگیری نمایید و در امن ترین شرایط به انجام معامله بپردازید.

مهم ترین نکات در تحویل ملک به خریدار

شما پس از خریدن ملک و انعقاد بیع نامه عملا مالک ملک می شوید و خریدار باید ملک را به شما تحویل دهد. در حقیقت تحویل ملک به خریداری از نتایج مهم انعقاد عقد بیع می باشد و در صورتی که بایع یا فروشنده در زمان مشخص شده این کار را انجام ندهد قابلیت پیگیری حقوقی و قانونی دارد. نکات مهمی که در زمان تحویل ملک به خریدار باید در نظر داشته باشید به این شرح است :

زمان تحویل ملک کی است ؟

معمولا برای تحویل هر مبیعی دو حالت متصور می باشد :

طرفین زمانی را برای تحویل مبیع مشخص نکرده اند :

وقتی زمان دقیقی برای تحویل ملک تعیین نشده است یعنی که مطابق قانون ملک پس از عقد بیع باید به خریدار تحویل داده شود. این یکی از نکات مهم در تحویل ملک به خریدار است. در حقیقت این معامله حال می باشد و باید طرفین در سریع ترین زمان ممکن نسبت به تحویل ملک به خریدار و البته تقدیم ثمن از طریق خریدار اقدام نمود. در غیر این صورت هر یک از طرفین می توانند از طریق مراجع قضایی عدم انجام تعهدات را پیگیری کنند. 

زمان مشخصی به توافق طرفین برای تحویل ملک تعیین گشته است :

اما به طور معمول برای خرید خانه ، موعد تحویل ملک مدت دار است و یا منوط به زمان پرداخت مبلغ کامل ثمن است. در این صورت است که پیگیری تحویل ملک تنها زمانی امکان پذیر است که موعد مقرر فرا رسیده باشد یا ثمن معامله به طور کامل تحویل داده شده باشد. توجه داشته باشید که چه در مورد فوق و چه در این مورد حالتی متصور است که نام حق حبس که به طور کامل بدان می پردازیم.

اگر خریدار ملک را در زمان مشخص شده تحویل نداده باشد چه کنیم ؟

این نکته از نکات مهم در تحویل ملک به خریدار است که در زمان درست باید مورد پیگیری قرار بگیرد.

در این صورت شما باید به مراجع قضایی مراجعه کرده و درخواست انجام تعهدات نمایید. البته بهتر است پیش از طرح دعوا برای الزام به تحویل ملک ابتدا طی یک اظهار نامه قانونی به فروشنده اعلام دارید که ملک را تحویل دهد و اگر وی پس از دریافت اظهار نامه همچنان از تحویل ملک به خریدار خود داری کرد این امکان وجود دارد که از طرف دادگاه وی را الزام به ایفای تعهدات نمایید.

اگر دریافت ملک در زمان مشخص شده برای شما اهمیت داشته باشد و به نحوی به ملک در همان زمان نیاز داشته باشید اما مالک از دادن ملک و تحویل آن خودداری نماید به علت از بین رفت وحدت مطلوب این امکان برای شما وجود دارد که اقدام به فسخ معامله کنید که البته چندان پیشنهاد نمی شود چرا که با توجه به روند تورم در بازار کنونی و ارزش شدن پول ، فسخ معامله به هیچ عنوان رفتار منطقی نمی باشد.

بهتر است در این زمینه با یک وکیل ملکی مشورت کنید تا اطلاعات دقیق تری به دست بیاورید و از سایر نکات مهم در تحویل ملک به خریدار با خبر شوید.

آیا قیمت ملک پرداخته شده است ؟

این نکته بیشتر برای بایع از اهمیت برخوردار می باشد. چرا که بدیهی است که با وجود تحویل ملک به خریدار در صورت عدم پرداخت ثمن به طور کامل نگران تضییع حقوق خود باشد و به دنبال راهی برای پیگیری آن باشد. به موجب قانون پس از تحویل ملک به خریدار ، او موظف است که ثمن را به طور کامل بپردازد و در غیر این صورت ضمانت اجرای عدم تادیه ثمن به این شرح می باشد :

مراجعه به دادگاه و الزام به تادیه ثمن

شما به سادگی می توانید در صورت عدم پرداخت ثمن از جانب خریدار ، با مراجعه به دادگاه اقدام به الزام خریدار به تادیه ثمن کنید. البته مجددا خاطر نشان می کنیم که از نکات مهم در تحویل ملک به خریدار و درخواست ثمن از دادگاه این است که ابتدا طی یک اظهار نامه قانونی ، از خریدار تقدیم ثمن را مطالبه کنید. اگر وی از انجام این کار امتناع ورزید نه تنها می توانید ثمن معامله را دریافت کنید بلکه خسارت تاخیر تادیه نیز قابل مطالبه است.

فسخ معامله

شرایطی را متصور شوید که مالک ملک را به علت نیاز به ثمن آن برای فروش قرار می دهد و تاکید می کند که در زمان مشخص شده پول را می خواهد. اما خریدار از پرداخت ثمن امتناع می ورزد. در این صورت از آنجایی که وحدت مطلوب از بین رفته است و فروشنده نتوانسته است ثمن را به موقع دریافت کند این امکان وجود دارد که معامله را فسخ و مبیع یا ملک را از خریدار پس بگیرد.

فسخ معامله و شرایط آن از نکات مهم در تحویل ملک به خریدار می باشد که باید در زمان درست برای آن اقدام نمود. شما می توانید برای کسب اطلاعات دقیق تر در مورد وضعیت خود به مشاوره ملکی بپردازید.

شرایط تحویل ملک رعایت شده است ؟

از دیگر نکات مهم در تحویل ملک به خریدار این است که در زمان تحویل ملک دقیقا مطابق با اوصاف تعیین شده باشد. منظور از اوصاف ، ویژگی های اصلی ملک است که برای خریدار اهمیت داشته است و بدون آن صفت از ارزش ملک برای خریدار کاسته می شود. اگر در زمان تحویل ملک این اوصاف وجود نداشته باشد و شما اقدامی در این جهت نکنید ، می تواند به معنی عدول یا صرف نظر از وجود این صفت باشد که حق فسخ را از شما سلب می کند.

پس در زمان تحویل ملک این مورد را فراموش نکنید.

اگر ملک به خریدار تحویل داده نشود چه باید کرد ؟

همانطور که فوقا گفتیم الزام به تسلیم مبیع از جانب دادگاه امکان پذیر می باشد و شما می توانید به سادگی فروشنده را وادار به تحویل ملک نمایید. در صورتی که ملک قابل تسلیم نمی باشد می توانید با استفاده از خیار تعذر تسلیم که در قانون تصریح داشته شده است ، معامله را فسخ و ثمن را برگردانید. برای تسریع روند کار خود می توانید از یک وکیل ملکی خوب نیز کمک بگیرید.

حق حبس چیست ؟

یکی از مهم ترین نکات در تحویل ملک به خریدار مربوط به حق حبس است. این حق مشخص می کند که هر یک از طرفین می توانند در صورت امتناع طرف معامله در انجام تعهدات خود ، به تعهدات خود نیز عمل نکنند. یعنی اگر خریدار ثمن معامله را نمی پردازد شما نیز ملزم به تحویل ملک نمی باشید تا زمانی که یکی از شرایط زیر اتفاق بیوفتد :

• اگر هر یک از طرفین حتی ذره ای از تعهدات خود را انجام داده باشند (برای مثال ذره ای از ثمن معامله پرداخت شود) استفاده از حق حبس امکان پذیر نمی باشد.
• برای انجام تعهدات از صندوق دادگستری کمک گرفت. یعنی فروشنده برای تضمین دریافت حق خود ، ثمن معامله را به حساب دادگستری واریز کند و دادگستری ملک را به او تحویل دهد و ثمنی که در صندوق وجود دارد را به فروشنده تحویل دهد. در حقیقت در اینجا دادگستری می تواند نقش واسطه را ایفا کند و انجام معاملات مطمئن تر را تضمین نماید.

در نظر داشته باشید که این نکات از اهمیت زیادی در تحویل ملک به خریدار می باشد و در صورت عدم رعایت آن ها می تواند مشکلات زیادی برای شما به وجود بیاورد. در صورتی که ملک شما از ارزش بالایی برخوردار می باشد و می خواهید قراردادی مطمئن و محکم برخوردار باشید می توانید از یک وکیل قرار داد کمک بگیرید که دسترسی به آن از طریق گروه عدل و حق امکان پذیر می باشد.

در این مطلب سعی کردیم تا نکات مهم در تحویل ملک به خریدار را برای شما شرح دهیم. امیدواریم استفاده برده باشید.