نحوه شکایت عدم تحویل ملک

عدم تحویل ملک و نحوه شکایت آن

عدم تحویل ملک بعد از خرید توسط فروشنده یکی از مشکلات حقوقی و ملکی است که ممکن است برای هر فردی بعد از قرارداد بستن پیش آید، اما مهم آن است که با رعایت ترفند ها و اصول حقوقی بتوانید احتمال ضرر کردن خود را به کمترین حد ممکن برسانید.

در هر قرارداد یا عقدی شخصی در مقابل شخص دیگر متعهد به انجام کار یا دادن مبلغی می شود یعنی هر دو طرف تعهدی را برعهده می گیرند، برای مثال یکی متعهد می شود مالی را به دیگری منتقل کند و دیگر متعهد می شود در مقابل آن مبلغ معینی را به وی بپردازد. یکی از تعهداتی که ممکن است زیر پا گذاشته شود عدم تحویل ملک می باشد که در این مطلب قصد داریم به آن بپردازید.

دو نوع عدم تحویل ملک  در غیر بیع قابل تصور می باشد که در ادامه آن هارا توضیح داده و سپس نحوه شکایت را بیان می کنیم :

نحوه شکایت عدم تحویل ملک توسط فروشنده

معمولا رایج ترین شکایتی که از عدم تحویل ملک می شود مربوط به فروشنده است. این حالت زمانی متصور می شود که عوض معین در عقد بیع ملک می باشد و در ازای ثمن پرداخت شده ملک تحویل نمی گردد. در این شرایط دو نکته را باید در نظر داشته باشید :

1. حقی وجود دارد به نام حق حبس ! در این حق ذکر می شود که اگر شما از پرداخت ثمن معامله خودداری کنید تا فرد ملک را تحویل دهد بدیهی است که طرف مقابل نیز ملک را تحویل نمی دهد تا شما ثمن را پرداخت کنید ! عدم تحویل ملک توسط فروشنده زمانی مطرح است که شما ثمن را پرداخت کرده باشید !
2. همچنین اگر ایفای تعهد و یا تحویل ملک مدت دار می باشد در این صورت شما نمی توانید پیش از فرا رسیدن مهلت تحویل آن را طلب کنید مگر آنکه فرد فوتکند که در این صورت می توانید فورا از وراث او ملک را طلب نمایید.

نحوه شکایت عدم تحویل ملک توسط سازنده

همچنین حالت دیگری تصور می شود که در آن شما به صورت پیش فروش ملکی را خریداری کرده اید و هم اکنون پس از تکمیل آن فرد مال را تحویل نمی دهد که در این صورت دعوای عدم تحویل ملک توسط سازنده و الزام به تحویل ملک قابل طرح می باشد. اما فراموش نکنید در این حال لزوما باید ثمن ملک نیز به طور کامل پرداخته شده باشد !

در ادامه در خصوص شیوه و نحوه شکایت از عدم تحویل ملک توضیحاتی به شما ارائه می کنیم پس همراه ما باشید.

نحوه شکایت عدم تحویل ملک

در عقد بیع اگر طرفین بر خرید و فروش مالی به قیمت مشخص توافق کنند ولی پس از آن که مشتری ثمن (پول) را پرداخت کرد، مالک اقدام به عدم تحویل ملک کرد. در واقع به تعهد خود عمل نکرده است و بر همین مبنا شما به عنوان مشتری می توانید از دادگاه تقاضای الزام مالک به تخلیه و تسلیم مبیع را داشته باشید. نحوه شکایت عدم تحویل ملک به این شرح می باشد :

1. ابتدا بهتر است طی یک اظهار نامه از طرف مقابل درخواست کنید که ملک را تحویل دهد.
2. اگر چنین نکرد باید طی یک دادخواست که می توانید در شورا حل اختلاف یا دادگاه ثبت کنید الزام به تحویل مبیع یا ملک را درخواست کنید.
3. در این دادخواست باید تمامی مدارکی که ذی حق بودن شما بر روی ملک را ثابت می کند را تقدیم کنید.
4. سپس توسط شورا حل اختلاف یا دادگاه وقت دادرسی تعیین می شود که در صورت ذی حق بودن شما رای در این زمینه صادر می شود.

البته شما باید بتوانید در دادگاه وقوع معامله و تسلیم ثمن (پول) به فروشنده را ثابت کنید چرا که اصل بر عدم وقوع معامله و وجود تعهد است مگر اینکه خلافش را ثابت کنید که طرف مقابل به شما طلبکار است.

لازم است شما اصل مبایعه نامه به همراه سندی که نشان دهنده ی پرداخت پول به فروشنده است، را به دادگاه به عنوان مدارک ارائه کنید. این سند پرداخت می تواند فیش مربوطه بانکی یا چکی که توسط او وصول شده نیز باشد که نشان خرید و عدم تحویل ملک توسط فروشنده باشد.

اینکه فروشنده چه زمانی باید ملک را تحویل دهد می تواند به قرارداد و نحوه ی توافق شما بستگی داشته باشد که همان است که در متن قرارداد ذکر شده است در غیر این صورت ممکن است، بر طبق ماده ی ۲۲۵ قانون مدنی عرف و عادت در یک مورد آن چنان واضح باشد که حتی ذکر نکردن آن در قرار داد هم نمی تواند مانع اجرای آن شود و عدم ذکر آن تاثیری در عدم اجرا نمی گذارد.

اگر نه عرف و عادت و نه در قرارداد مدتی برای تحویل مبیع در نظر گرفته شده بود اصل براین است که مالک باید بلافاصله و فی المجلس مبیع و مال را تسلیم مشتری کند. مطابق ماده ی ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت با تنظیم سند رسمی ملک را رسما منتقل کند.

مطابق ماده ی ۳۶۷ قانون مدنی نیز تحویل ملک باید به صورتی باشد که مشتری بتواند تصرف کاملی بر مالش را داشته باشد، مثلا اگر کلید بدهد ولی در باز نشود، یعنی تسلیم نکرده است و قابل پیگیری قانونی است. اما اگر الزام به تسلیم ملک یا الزام به ایفای تعهد نیز امکان پذیر نبود خریدار حق فسخ خواهد داشت و برای آن نیز می تواند دادخواست بدهد.

خسارت عدم تحویل ملک و دیرکرد آن !

این مسئله بسیار در قرارداد های فروش و ساخت آپارتمان رایج است. بدین صورت که طرفی که ملزم به تحویل اپارتمان در تاریخ مقرر بوده است در آن تاریخ ملک را تحویل نمی دهد، سوالی که پیش می آید این است که در مقابل عدم تحویل ملک چه می شود کرد؟

پیشنهاد می شود که در متن قرارداد حتما وجه التزام بابت خسارت تاخیر تسلیم تعیین کنید. بدین معنا که بابت دیرکرد تحویل آپارتمان یا زمین و ملک شما ملزم است. برای مثال روزی ۱۵۰ هزار تومان خسارت بپردازد که شما می توانید این مبلغ را پس از طی مراحل قانونی که عبارت است از تنظیم دادخواست تاخیر در انجام تعهد مشخص کرده و از ثمن نهایی که می بایست در انتها بابت تحویل گرفتن می پرداختید کسر کنید یا از وی مسترد کنید.

اگر مبلغ خسارت را در قرارداد تعیین نکرده اید با تنظیم دادخواست فوق الذکر برای تعیین میزان خسارت قاضی احتمالا قرار ارجاع به کارشناس را صادر کرده و پس از تعیین مبلغ می توانید اقدام به احقاق حق خود کنید.

استفاده از دستور موقت برای عدم تحویل ملک

دستور موقت در اموری صادر می شود که رسیدگی به آنها فوریت دارد، یعنی کارهایی است که باید خارج از نوبت و مهلت، تکلیف آنها معلوم شود. این که فوریت چیست به تشخیص دادگاه است اما معنای عرفی آن در نظر گرفته می شود. بنابراین، نمی‌توان برای فوریت موضوع، معیار دقیقی بیان نمود و در مورد هر پرونده، شرایط ممکن است به کلی متفاوت باشد.

اگر فکر می کنید فروشنده بعد از آنکه ملک را به شما فروخته است به فکر این است که آن را به شخص دیگری نیز بفروشد یا هر اقدام دیگری انجام دهد که تملک و تحصیل ملک توسط شما را به خطر بیندازد یا اقدام به عدم تحویل ملک کند می توانید از شیوه های فوری آیین دادرسی استفاده کنید مانند تامین خواسته یا دستور موقت.

درخواست صدور دستور موقت را می توانید قبل از آنکه دادخواست اصلی را تقدیم دادگاه کنید، به دادگاه محل وقوع ملک تسلیم کنید و تا بیست روز بعد فرصت دارید تا دادخواست اصلی را تقدیم دادگاه کنید.

اگر دادگاه فوریت موضوع را تشخیص دهد می تواند بدون ابلاغ به خوانده دستور اجرای دستور موقت را صادر کند. رسیدگی به درخواست دستور موقت مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل ۰۰۰/۰۰۰/ ۱ ریال می باشد. در رابطه با عدم تحویل ملک می توانید از تجربه وکلای ملکی و پایه یک دادگستری تیم حقوقی عدل و حق کمک بگیرید.

امیدواریم این مطلب در خصوص عدم تحویل ملک مفید بوده باشد و از آن استفاده برده باشید.