خلع ید از ملک مشاع

خلع ید از ملک مشاع چیست؟

املاک مشاع که تعداد قابل توجهی در کشور ما دارند بدون شک مشکلات حقوقی مربوط به خود را نیز دارند که در این خصوص تصرف بدون اذن دیگران در آن یکی از مهم ترین دعاوی است که پرونده های زیادی را در دادگاه های امروزی به خود اختصاص داده اند. ما در این مطلب قصد داریم تا به طور کامل در خصوص خلع ید از ملک مشاع به عنوان یکی از پرونده های متداول بپردازیم و اطلاعات مورد نظر شما در حیطه خلع بد مشاعی را در اختیارتان قرار دهیم. پس با ما همراه باشید و به اطلاعات مورد نظر خود در خصوص خلع ید از ملک مشاع و وکیل تصرف عدوانی بپردازید.

خلع ید مشاعی چیست؟

برای اینکه خلع ید از ملک مشاع را برسی کنیم ابتدا باید تعریف درست از ملک مشاع در اختیارتان قرار دهیم. بر اساس تعریف قانونی ملک مشاع به این صورت قابل تعریف است:

ملک مشاع ملکی است که بین دو یا چند نفر به صورت اشتراکی باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» گفته می شود. اشاعه بدین معناست که هر کدام از مالکین در همه اجزای ملک دارای سهم هستند.

مثال های زیادی در خصوص ملک مشاع و دعوی خلع ید مشاعی قابل تصور است که برخی از آن به این شرح می باشد:

1. به عنوان نمونه وقتی که دو نفر اقدام به خرید یواحدی مسکونی یا تجاری می‌ کنند و یکی از آن‌ ها صاحب  دو دانگ از ملک و دیگری چهار دانگ از آن است؛ طبق قانون ثبت شده در این باره سهم مالکی با دانگ کمتر در تمام آن واحد پخش شده است و امکان جداسازی آن وجود ندارد.
2. حال مثال دیگر وقتی است که یک ملک از وارث به فرزندان ارث می رسد. در حالی که تمامی وراث از کل ملک سهم دارند (هرچند فرزند پسر دو برابر فرزند دختر ارث می‌برد و میزان سهمی که او میبرد بیشتر است.) اما برای سهم هر کدام حد و مرزی تعریف نشده و کل ملک به صورت مشاع در اختیار آن‌هاست.
3. در مثالی دیگر می‌توانیم به قسمت‌های مشترک ساختمان‌های تجاری و مسکونی مانند حیاط، پشت‌بام، راه‌پله و… اشاره کنیم؛ این چنین قسمت هایی از ملک نیز به صورت مشاع در اختیار صاحبان ملک است.

باید بگوییم که این اشاعه به معنی نبود امکان صدور سند رسمی نسبت به سهم هر کدام از شریکان در املاک ثبت شده نیست. پس نسبت به سهم مشاعی هر فرد سند مالکیت جداگانه با درج سهم مالک آن مشاعی شریک صادر می‌شود.

اما این اموال نیز مانند مال های دیگر در معرض تصرف بدون اذن شرکا یا هر کس دیگری می باشند که در اینجا دعوای خلع ید از ملک مشاع مطرح می شود.

ارکان دعوی خلع ید مشاعی

در دعوی خلع ید از ملک مشاع، چهار رکن اساسی وجود دارد که برای اثبات اعتبار دعوی باید به آن‌ ها توجه شود. این ارکان شامل موارد زیر می‌ باشند:

• غیر منقول بودن مال مورد دعوی خلع ید مشاعی: دعوی خلع ید معمولاً برای مواردی که مال منقول نیست، مطرح می‌ شود. در صورتی که ملکی منقول باشد، باید به جای دعوی خلع ید، دعوی استرداد مال مطرح شود.
• استیلا و وضع ید مدعی علیه در دعوی خلع ید از ملک مشاع: برای اثبات دعوی خلع ید، باید فعل غصب اتفاق بیفتد. این به معنای وارد شدن فرد به ملک با قصد تصرف است. همچنین اگر متصرف ملک را به شخص دیگری واگذار کند و این شخص از غصبی بودن ملک اطلاع داشته باشد، می‌ توان به او دعوی خلع ید مشاعی ارائه داد.
• غیر قانونی بودن تصرف خوانده در دعوی خلع ید مشاعی: تصرفی که بدون اجازه قانونی انجام شود، به عنوان یکی از ارکان دعوی خلع ید از ملک مشاع در نظر گرفته می‌ شود. مالک می‌ تواند در صورتی که تصرف طرف مقابل غیر قانونی باشد، از دادگاه خواهان خلع ید مشاعی شود.
• مالکیت خواهان خلع ید به موجب سند رسمی: برای اثبات دعوی خلع ید مشاعی، لازم است مالکیت خواهان بر ملک را با ارائه مدارک و سند رسمی اثبات کند.

این ارکان مهم در ارائه دلایل و اثبات اعتبار دعوی خلع ید از ملک مشاع می‌ باشند و برای طرح دعوی، همه این ارکان باید مورد بررسی و اثبات قرار گیرند.

بررسی کامل خلع ید مشاعی

بحث خلع ید، بحثی است که مقصود از آن رفع تصرف غاصبانه و تصرفی است که بدون اجازه مالک ِ ملک، بر آن تسلط یافته است.

دعوای خلع ید در دو صورت ایجاد می شود:

1. صورت اول مربوط به مواردی است که فرد تصرف یافته از ابتدای تصرف بدون اجازه مالک، ملک او را تصرف کرده باشد.
2. حالت دوم مربوط به مواردی است که تصرف شخص ابتدا با اجازه مالک شروع شده است اما در آخر  بدون اجازه او ادامه پیدا کند.

مصادیق خلع ید از ملک مشاع به طور کلی می تواند سه مورد برسی شود:

1. در املاک مشاع دعوای خلع ید مشاعی وقتی به وجود می آید که یکی از مالکین یا مستاجرین او بدون اجازه بقیه مالکان در فضای مشاع عملیاتی انجام دهد؛ برای نمونه در حیاط یک ساختمان مسکونی قسمتی برای نگهداری مرغ و خروس تهیه کند.
2. صورت دیگر آن است که یکی از مالکین یا مستاجر او، در صورت عدم رضایت سایر مالکین بیش از سهم مشاع خود را اختیار کند. مثلا در پارکینگی که سهم مشاع هر واحد فقط به اندازه قرار دادن یک خودرو است، دو خودرو قرار بدهد و مال دیگری را تصاحب کند.
3. حالت دیگر زمانی پیش می آید که مثلا سه فردی که باهم شراکت دارند هر کدام دو دانگ مشاعی از یک مغازه را مالک هستند، با موافقت هر دو طرف مغازه را به فردی دیگر اجاره می دهند. بعد از مدت کوتاهی مستاجر آن ها اجاره توافقی یکی از سه شریک را نمی پردازد یا اینکه برخلاف قرارداد، از ملک استفاده می کند.

در مثال بالا شریکی که رضایت ندارد می تواند دعوای خلع یا تخلیه ید را مطرح کند. همچنین در هر حالت دیگری که یک مال مشاع بدون اجازه مالکین خود مورد تصرف قرار بگیرد دعوای خلع ید از مال مشاع قابل طرح می باشد.

در ملک مشاع حقوق هر شریک پخش در تمام ملک است و همین پخش بودن باعث این شده که طبق مواد ۵۸۱ و۵۸۲ قانون مدنی هیچ شریکی بدون اجازه شرکای دیگر حق تصرف در ملک را نداشته باشد. نتیجۀ این معاشرت سهام آن است که تخلیۀ سهم هر کدام از شرکا با خلع ید از تمام ملک لازم است؛ به همین علت است که باید این موضوع را بپذیریم که مفاد ماده ۴۳ قانون آیین دادرسی مدنی درباره خلع ید به معنای همگان است و طرح چنین دعوایی بدون مشکل است.

خلع ید مشاعی شریک از ملک مشاع

اما یکی دیگر از مهم ترین مشکلاتی که در خصوص تصرف مال مشاع به وجود می آید حالتی است که یکی از شرکا بدون اجازه سایرین اقدام به تصرف کل ملک مشاعی می کند. طبق قانون اگر چند فرد به صورت مشاعی ملک یا مالی را را تحت تصرف یا مالکیت خود داشته باشند، هر کدام از شریکان که از تصرف دیگری یا دیگران ممانعت به عمل آورد متصرف عدوانی شناخته شده و یکی دیگر از شرکا می‌تواند با سند و مدرکی که نسبت به مالکیت خود دارد و سابقۀ تصرف خود و غیر قانونی بودن تصرف شریک، علیه او طرح دعوا کند.

شیوه دعوی خلع ید از ملک مشاع چیست؟

ابتدا فراموش نکنید که برای طرح دعوا خلع ید مشاعی سند مالکیت رسمی مورد نیاز می باشد.

1. برای مطرح کردن دعوی خلع ید  از ملک مشاع بر علیه افراد متصرف ملک مشاع، حضور تمام مالکین الزامی نیست. برای مثال اگر یک  ملک دارای شش مالک باشد، فقط یکی از مالکین می‌ تواند دعوی خلع ید را طرح کند.
2. دعوی خلع ید هم در برابر شرکای ملک مشاع، هم در برابر افراد دیگر، قابل مطرح کردن است. به دیگر سخن چه شریک ملک را متصرّف شده باشد چه شخصی که هیچ مالکیت حقوقی نسبت به ملک ندارد آن را متصرف شده باشد، میتوان دعوی خلع ید را  طرح کرد.
3. اگر چند فرد ملک مشاعی را متصرّف شده باشند، شما می توانید علیه همه افراد یا  جمعی از آنها دعوی خلع ید از ملک مشاع را مطرح کنید. حدود رسیدگی دادگاه را دادخواست شما مشخص می کند و علیه هر شخصی که دعوا طرح شود، حکم دادگاه علیه او قابل اجراست.
4. هر چیزی که قابل نقل است (مانند حق سرقفلی) یا غیر قابل نقل است (مانند ملک تجاری یا مسکونی) که تحت تصرف و تسلط شخص قرار دارد این مهم را نشان می دهد که این شئ برای او است.

حق مشاع می‌تواند بر روی سرقفلی های واحد های تجاری و مغازه هم مطرح شود. یعنی حق سرقفلی مالکان مشاعی شامل همان قوانین ملک مشاع می شوند.

چرا نیاز به طرح دعوای خلع ید از ملک مشاع داریم؟

ممکن است این سوال برای شما به وجود بیاید چرا برای ملکی که من صاحب آن می باشم باید به دادگاه مراجعه کنم تا حق خود را بگیرم. در این خصوص باید به این قاعده فقهی توجه کنیم:

مفاد قاعده این است که مسلط شدن شخص بر شی، دال بر مالکیت آن شخص است؛ مگر این‌ که خلاف این امر اثبات شود. طبق مادۀ ۳۵ قانون مدنی  متصرف شدن به عنوان مالکیت دلیل بر مالکیت ملک است مگر اینکه خلاف این امر اثبات شود؛ و طبق مادۀ ۳۱ قانون مدنی هیچ ملک و مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌توان خلع کرد مگر با حکم قانونی.

پس در نتیجه مدعی برای رسیدن به چیزی که نزد دیگری است فقط می‌تواند طرح دعوی خلع ید مشاعی کند و از ادلۀ ثابت کردن دعوی در صورت وجود استفاده کند که مراجع قضایی به نفع او حکم صادر کرده باشد و او را به  عنوان مالک حقیقی آن ملک یا حق بشناسد.

تفاوت رفع تصرف عدوانی و خلع ید از ملک مشاع چیست ؟

هیچ‎‌کس حق ندارد ملک و مال دیگری را که برای شخص دیگری است به نحو عدوانی و ستم تصاحب کند و متصرف شود، مگر این‌ که به طور قانونی این کار را انجام بدهد. او همچنین توانایی این را ندارد که به وسیله قدرت شخصی که دارد، آن را از تصرف شخص متصرف بیرون بیاورد؛ در غیر این صورت فرد غصب کننده محسوب می‌ شود و به عنوان متصرف مال و ملک دیگران تحت پیگرد قانونی قرار می‌ گیرد.

اما این وضعیت هم شامل تصرف عدوانی و هم شامل خلع ید می شود. پس تفاوت این دو در چیست؟ و چرا باید در دادخواست خود درخواست خلع ید از ملک مشاع را مطرح کنیم؟

اگر سند ملک در دست شما سند رسمی می باشد در این صورت عنوان درخواست شما باید خلع ید ماعی باشد و در غیر این صورت اگر مالکیت شما به کمک سند عادی اثبات می شود رفع تصرف عدوانی باید عنوان و شرح خواسته شما باشد.

دعوای تصرف عدوانی حقوقی چیست؟

بر اساس ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی: دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او، مال غیر منقول را از تصرف وی خارج کرده و ادعای تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌ کند.

فراموش نکنید برای ثابت کردن دعوای تصرف عدوانی حقوقی باید فقط تصرف سابق شخص به نحو قانونی ثابت شود و دادگاه بر اساس همین تصرف است که حکم قانونی را صادر می‌کند و دلایل دیگر از جمله سند رسمی مالکیت را مورد بررسی قرار نمی‌دهد.

چه بسا که شخص متصرف عدوانی یا خوانده، مالک ملک باشد و فرد دیگر در برابر او دعوای تصرف عدوانی حقوقی مطرح کند و موفق به ثابت کردن تصرف عدوانی شود. البته شکست خوردن در دعوای تصرف عدوانی مانع مطرح کردن دعوای مالکیت نیست. پس بهتر است سایر اقسام دعوای تصرف از جمله دعوای خلع ید از ملک مشاع و دعوای تخلیه نیز مورد توجه قرار گیرند.

در خصوص ملک مشاع و دعاوی مربوط به آن خوب است بدانید :

1. دعوای تصرف عدوانی در ملک مشاع (منظور همان خلع بد مشاعی است) فقط توسط دادگاه حقوقی قابل اجراست.
2. اگر ملک مشاع به هر دلیلی خراب باشد و نیاز داشته باشد که تعمیر شود، و یکی از شرکا بدون اینکه دلیلی موجه و منطقی بیارد با تعمیر آن مخالفت به عمل آورد، افراد شریک دیگر می‌توانند اقدام به تعمیر  کردن آن بکنند . این عمل درباره تصرف عدوانی صادق نیست.
3. در مورد ادارۀ قسمت مشترکی در آپارتمان ها وجود دارد، اگر مالکین نتوانند باهم توافق کنند طبق قانون باید براساس رای اکثریت که مالک بیش از نصف مساحت اختصاصی هستند عمل شود.

خلع ید و تصرف عدوانی کیفری

تصرف عدوانی علاوه بر اینکه دارای جنبه حقوقی واجد جنبه کیفری هست بوده و شخص قانون‌گذار در قانون آیین دادرسی مدنی، موادی (مواد ۱۵۸  تا ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی) را به آن اختصاص داده است.

چه زمان به شکایت خلع ید کیفری در ملک مشاع بپردازیم ؟

آیا می دانید در صورت تصرف غیر مجاز شما می توانید شکواییه کیفری نیز مطرح کنید؟ تصرف یعنی استیلای مادی و عرفی انسان بر ملک برای استفاده از آن به سود خود. یا به کلام دیگر، جرم تصرف عدوانی به معنای تصرف مال غیر قابل نقل که مالک آن فرد دیگری است به دیگری بدون رضایت مالک یا فردی که متصرف قانونی آن است.

ماده ۶۹۰  قانون مجازات اسلامی به طور بخصوص و مواد بعدی تا ۶۹۶ قانون مجازات اسلامی در موارد به خصوص، موارد تصرف را در سه حالت متصور شده است:

1. صحنه سازی کردن و ایجاد آثار تصرف.
2. انجام دادن اعمالی که باعث تخریب محیط زیست می شود.
3. تصرف عدوانی، مزاحم شدن یا مانع شدن از حق قسمت اخیر (ماده 690 قانون مجازات اسلامی)

سوالات متداول در خصوص خلع ید مشاعی

آیا عدم رضایت مالک یا فرد ذی‌حق در خلع ید از ملک مشاع شرط است؟

معمولا راضی نبودن مالک لازمۀ محقق شدن جرایم علیه اموال و مالکیت او است. رضایت مالک در این گونه جرم ها، وصف کیفری را از عمل مرتکب پاک می‌کند. به طور جامع در دعاوی تصرف عدوانی شخصی که شاکی است و باید این موضوع را ثابت کند ثابت کند که موضوع دعوا قبل از خروج ملک از تصرف او در تصرف و استفاده او بوده است و بدون این که وی رضایت داشته باشد یا به روش های غیرقانونی از تصرف وی خروج پیدا کرده است.

تفاوت خلع ید از ملک مشاع و با تخلیه ید چیست؟

ممکن است این سوال به وجود بیاید که اگر با اجازه در ملک حضور پیدا کردن است و اکنون قصد رفع تصرف داشته باشم چه؟ در این جا باید دعوای تخلیه ید مطرح شود که تفاوت آن با دعوای خلع ید مشاعی در همین اذن در حضور در ملک است.

آیا در تصرف عدوانی کیفری، مالکیت شاکی حتما باید احراز شود؟

هر چند در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی از کلمه متعلق استفاده شده اما رویکرد بعضی از دادگاه‌ها، داشتن مالکیت شاکی را دارای ضرورت نمی داند.

برای خروج ملک از تصرف چند دعوا قابل طرح است؟

برای خروج ملک که مالک آن هستید از تصرف دیگران سه دعوا قابل طرح است:

1. خلع ید مشاعی که به سند رسمی نیاز دارد باید متصرف بدون اذن در ملک حضور داشته باشد.
2. تخلیه ید که متصرف با اجازه سابق مالک حضور داشته است.
3. رفع تصرف عدوانی که بدون سند رسمی قابل طرح است و باید بدون اذن مالک تصرف صورت گرفته باشد.

وکیل ملکی و خلع ید از ملک مشاع

همان‌طور که در این مطلب مشاهده کردید دعاوی مربوط به ملک و املاک از اهمیت زیادی برخوردار می باشند و معمولا خلع ید مشاعی از پیچیدگی های مربوط به خود نیز برخوردار می باشد. از این روست که افراد بدون تخصص معمولا در این دعاوی شکست می خورند و یا اطلاع کافی مورد نیاز خود را ندارند. ما به شما پیشنهاد می کنیم برای دستیابی به نتیجه مطلوب خود در سریع ترین زمان ممکن بدون وکیل ملکی در این زمینه اقدام نکنید.

همچنین اگر در حال حاضر امکان گرفتن وکیل را ندارید به یک مشاوره ملکی بپردازید که برای انجام این مشاوره گروه حرفه ای حقوقی عدل و حق کمک زیادی به شما می کند. کافیست با ما تماس بگیرید.

لزوم مراجعه به وکیل برای دعوی خلع ید مشاعی

در صورتی که شما قصد دارید دعوی خلع ید مشاعی را طرح کنید، مراجعه به وکیل متخصص در این زمینه امری ضروری است. دعوی خلع ید مشاعی معمولاً دارای پیچیدگی‌ های خاص خود است و نیاز به دانش حقوقی و تجربه قوی در این زمینه دارد. وکیل با توجه به تجربه و تخصص خود، می‌ تواند به شما کمک کند تا این روند پیچیده دعوی خلع ید از ملک مشاع را به بهترین شکل ممکن پیگیری کنید.

یکی از دلایلی که می تواند ثابت کند شما نیاز به کمک وکیل دارید، این است که زمان پیگیری طرح دعوا کاهش پیدا می‌ کند و وکیل می‌ تواند این روند را به بهترین شکل مدیریت کند. همچنین وکیل با پیگیری تمام مراحل و اجرای حکم خلع ید مشاعی، نیازی به حضور شما در محل ندارد و می‌ تواند تمامی کارهای لازم را به نیابت از شما انجام دهد.

وکیل همچنین می‌ تواند از جانب شما تمامی خسارت‌ ها و زیان‌ های وارد شده به شما را از متصرف دریافت کند و از طریق توقیف اموال متصرف، اطمینان حاصل کند که تمامی حقوق شما به موقع وارد خواهد شد.

در ضمن وکیل دعوی خلع ید مشاعی می‌ تواند از جانب تمامی شرکای ملکی برای دادخواست خلع ید از ملک مشاع به دادگاه مراجعه کند و این امر باعث سرعت و کارایی بیشتر در رسیدگی به پرونده خواهد شد. در نتیجه مراجعه به وکیل متخصص خلع ید مشاعی، به شما کمک می‌ کند تا از حقوق خود به بهترین شکل ممکن دفاع کنید و روند پرونده خود را به بهترین شکل پیش ببرید.