پس گرفتن سر قفلی توسط مالک
در رابطه با پس گرفتن سر قفلی توسط مالک باید بگوییم از آنجا که رابطه مستاجری در قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ هم چنان استمرار دارد و مدت زمان از اهمیت بالایی برخوردار نیست و پایان مدت اجاره باعث قطع شدن رابطه مستجری و موجد حق تخلیه برای مؤجر یا مالک نیست از این همین رو قانون‌گذاران در ماده ۱۵ این قانون در سه مورد طی شرایط خاصی به شخص دارای ملک این اجازه را داده است که با پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر نسبت به قطع رابطه استیجاری و پایان دادن به این رابطه البته با طرح دعوی تخلیه به طرفیت مستأجر در دادگاه اقدام کند.
طبق ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر علاوه بر موارد ذکر شده در ماده قبلی در یکسری موارد نیز بعد از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه قانونی است.
تخلیه کردن برای احداث کردن ساختمان جدید با شرط اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری در رابطه با آن ارائه شود. شهرداری‌های کشور وظیفه دارند در صورت مراجعه شخص مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم کنند.
پس گرفتن سر قفلی توسط مالک به منظور احتیاج شخص مؤجر برای کسب یا پیشه یا تجارت دیگر
در زمانی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکونت هم باشد و شخصی که صاحب ملک است برای سکونت خود با اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخلیه را خواستار باشد.
در مواردی که بصورت سه‌گانه است که در بالا ذکر کردیم دادگاه ضمن صادر کردن حکم تخلیه به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت نیز حکم میدهد.
آنچه از ظاهر ماده پیداست این است که برای طرح دعاوی تخلیه موضوع این ماده علاوه بر شروط اختصاصی که هرکدام از بندها دارند و باید در زمان طرح دعوی رعایت شوند و ما هدفمان این است که به صورت فصل به فصل در باره آن‌ها توضیح دهیم این مورد الزامی است که مدت زمان عقد اجاره منعقده فی‌مابین مؤجر و مستأجر نیز منقضی شده باشد. گرچه با توجه به قدیمی بودن بیشتر اجاره‌های شامل قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ این بحث بدون فایده می کند؛ پس این موضوع را بخاطر آن مطرح کردیم که به این موضوع توجه شود در مواردی که با طرح دعوی از سوی مؤجر یا مستأجر اجاره‌نامه جدید تنظیم شده است و هنوز مدت آن تمام نشده است برای پیشگیری کردن از رد شدن دعوی با توجه به مناقشه های احتمالی ناشی از تفسیر قانون تا تمام شدن مدت عقد اجاره از طرح چنین دعاوی خودداری شود.
قصد ما این است در این مطلب شرایط بند یک این ماده را بررسی کنیم
دعوی تخلیه به منظور پس گرفتن سر قفلی توسط مالک
طرح عملی دعوی تخلیه به منظور پس گرفتن سر قفلی توسط مالک می‌باشد. قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ که با ایجاد کردن رابطه استیجاری مستمر و بدون داشتن ذره ای محدودیت زمانی دست مالک را از استیفاء و اعمال بسیاری از حقوق مربوط به مالک کوتاه کرده است در بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶ به شخص دارای ملک این اجازه را می دهد که با شرایطی نسبت به طرح دعوی تخلیه و در نهایت تخلیه و تحویل ملک خود البته با پرداخت حق و حقوق قانونی مستأجر اقدام کند که در این مقاله ما درباره بررسی این دعوی و شرایط طرح و چگونگی دفاع از آن صحبت می کنیم.
شرایط طرح دعوی به منظور پس گرفتن سر قفلی توسط مالک به منظور تجدید بنا سرقفلی
بررسی قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ این را نمایان می کند که طرح دعوی تخلیه به منظور پس گرفتن سر قفلی توسط مالک به جهت زمانی کوتاه‌ترین و به لحاظ اثباتی آسان ترین راه برای فر دارای ملکی است که در صدد تخلیه کردن ملک خود است؛ و چون که برابر بند ۱ ماده ۱۵ قانون مورد بحث تنها شرطی که برای طرح چنین دعوی الزامی است ارائه دادن گواهی شهرداری یا پروانه ساختمانی می‌باشد که اصولا اخذ گواهی یا پروانه ساخت از شهرداری با پرداخت مبلغی به راحتی به وجود می آید.مسلما تنها شرطی که برای طرح دعوی به سبب تجدید بنا موجود است اخذ پروانه ساخت یا گواهی تجدید بنا از سوی فرد دارنده ملک است که برای طرح دعوی پیوست یکی از آن دو به دادخواست تقدیمی الزام دارد. گرچه برای تخلیه بعد از صادر شدن حکم هم پرداخت حقوق کسب و کار و تجارت مستأجر مثل دیگر موارد ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ برابر صراحت ذیل ماده یاد شده لازم است.
مطالب قابل بحث دعوی تخلیه به منظور پس گرفتن سر قفلی توسط مالک
چیزی که در این قسمت مورد بحث و بررسی قرار می دهیم مسئله هایی هستند که در طرح دعوی تخلیه به جهت تجدید بنا به خاطر ابهام و اجمال یا اختلاف‌نظری که وجود دارد یا احتمال دارد مطرح شود بسیار مهم هستند. بررسی کردن و اظهارنظر و رفع هرگونه ابهام درباره آن‌ها علاوه بر اینکه به طرح صحیح دعوا کمک زیادی میکند در کیفیت یک دفاع محکمه پسند نیز تاثیر فراوانی دارد.
قسمت اول: معنا و مفهوم تجدید بنا چیست؟
منظور از تجدید بنا این است که کل ملک خراب شده و بنای جدیدی بجای آن ساخته شود و گواهی که از شهرداری گرفته می شود باید در همین راستا و به این منظور باشد؛ پس، تعمیرات هرچند بسیار اساسی و کلی تجدید بنا به حساب نمی آیند و اخذ پروانه تعمیرات از شهرداری برای طرح دعوی تخلیه برای تجدید بنا کافی نیست.
بند دوم: لازم نبود احداث بنا به خراب بودن ملک
شاید از بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و ظاهر عبارت تجدید بنا چنین برداشت شود که برای طرح دعوی تخلیه جهت تجدید بنا محل باید خراب شده باشد ،ولی این گونه نیست.گرچه محسوس‌ترین حالت احتیاج به تجدید بنا زمانی است که ملک خراب شده باشد؛ ولی تنها حالتی نیست که امکان دارد ملک نیاز به احداث بنای جدید داشته باشد چه بسا بنا خراب نشده باشد؛ ولی از نظر محکم بودن و اساس نیاز به تجدید بنا داشته باشد و عدم تجدید بنا وقوع حادثه و خطرات احتمالی آتی را در پی داشته باشد.
لزومات اثباتی خواهان و دفاعیات فرد خوانده در دعوی تخیله به منظور پس گرفتن سر قفلی توسط مالک
درخواست تخلیه به منظور به منظور پس گرفتن سر قفلی توسط مالک و تجدید بنا در مقایسه با دو بند مذکور ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ آسان‌ترین، احتمال دار ترین و قابل دفاع‌ترین راه با توجه به قدیمی بودن ملک هایی که شامل قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ برای تخلیه ملک با پرداخت حق کسب و کار می‌باشد و مالکانی که به هر صورت در صدد دست پیدا کردن به ملک خود هستند با توجه به احتمال بالای اخذ نتیجه در این حالت، به این روش روی می آورند.
پیشنهاد ما به شما تماس با مشاوران و وکلای عدل و حق است تا در کمترین زمان ممکن به پاسخ تمامی سوالات خود برسید.
موارد الزامی برای اثبات موضوع مؤجر در دعوی تخلیه به منظور پس گرفتن سر قفلی توسط مالک
اولین وظیفه فردی که صاحب ملک است این است که در جهت انجام موارد الزامی اثباتی دعوی تجدید بنا و ارائه دادن ادله در این رابطه اخذ و ارائه پروانه ساختمانی یا گواهی از شهرداری است که با توجه به استقبال کردن شهرداری ها در این باره به ویژه در سال‌های اخیر از نوسازی و ساخت بناهای جدید به غیر از برخی شهرها مثل یزد، کاشان، اصفهان آن هم در بافت های قدیم هستند اخذ پروانه یا گواهی با پرداخت مبلغ کمی به راحتی امکان‌پذیر است.
با توجه به اینکه بیشتردادگاه‌ها در باره دعاوی تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت برخلاف دعاوی تخلیه با سقوط حق کسب و پیشه دغدغه و حساسیتی نسبت به صدور رأی تخلیه دارا نمی باشند و با ارائه دادن پروانه ساخت یا گواهی شهرداری نسبت به صدور رأی اقدام حاصل میکنند.اصولا فقط ارائه دادن پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری را برای صدور رأی کافی می‌دانند. چنان‌که نظریه‌ای که در تاریخ ۱۹/۸/۶۷ به اتفاق آراء در نشست قضائی قضات دادگاه‌های حقوقی دو اعلام شده است مقرر می‌دارد: «حسب مدلول بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ صرف پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری برای رسیدگی به دعوی تخلیه کفایت میکند و دادگاه نباید وارد این مقوله شود که آیا ساختمان نیاز به نوسازی دارد یا خیر» حال آنکه به نظر می‌رسد این عقیده خالی از ایراد نباشد؛ چرا که اگر قرار بود با ارائه یکی از این مدرک ها حکم تخلیه صادر شود نیازی به رسیدگی ترافعی نبود مگر اینکه اعتقاد داشته باشیم که رسیدگی ترافعی در جهت تعیین حق کسب و کار است.
که البته باز ایراد به طور کامل رفع نمی شود ؛ چون که پذیرش این عقیده دست برخی مالک ها را در دور زدن قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ که با هدف مستمر کردن رابطه استیجاری و فقط قطع کردن آن در موارد منصوص تصویب شده است باز خواهد گذاشت تا با تمسک به این بند نسبت به تخلیه کردن ملک هایی که نیازی به نوساز شدن ندارند به بهانه تجدید بنا اقدام کنند و با توجه به اینکه قیمت کارشناسی حق کسب و کار همیشه کمتر از قیمت واقعی بازار است. مالک ها به طرح چنین دعاوی نه به جهت ساخت بنای جدید بلکه در جهت تخلیه کردن و سودجویی تشویق می شوند.
و املاک و بافت قدیمی خارج از قوانین و تمایل داشتن به ساخت بنای جدید و ساختن ساختمان‌هایی با قدرت و مستحکم اثبات لزوم تجدید بنا کار خیلی سختی نمی باشد.
دفاعیات مستأجر در دعوی تخلیه به منظور پس گرفتن سر قفلی توسط مالک
درباره دفاعیات مستأجر در دعوی تخلیه به منظور پس گرفتن سر قفلی توسط مالک همان‌قدر که طرح این دعوی و موفقیت در آن برای مالک خیلی آسان است به همان اندازه دفاع کردن از آن برای مستأجر دشوار و سخت است؛ چون که اول به خاطر پرداخت حق و حقوق مستأجر در این نوع دعاوی، دادگاه‌ها برخلاف دیگر دعاوی که محکومیت مستأجر، سقوط حق کسب و پیشه و تجارت را در پی دارد حساسیت کمتری را دارا می باشند.
09122805791
واتساپ
بدون دیدگاه