ملک مشاع همیشه یکی از پر مسئله ترین و پر بحث ترین املاک موجود بوده است که سوالات زیادی مانند افراز چیست؟ حول آن مطرح می شود. بدون شک یکی از مهم ترین سوالاتی که حول ملک و زمین مشاع مطرح می شود این است که چگونه می توان این املاک را از حالت مشاع در آورد و به طور رسمی تفکیک کرد. این کار ممکن نیست مگر با افراز ملک مشاع که قصد داریم در این مطلب به آن بپردازید.
افراز ملک مشاع چیست؟ یکی از پرکاربرد ترین دعاوی در مواقع اختلاف و تقسیم ملک بین شرکا می باشد اما برای بررسی کامل این مبحث، ابتدا باید به این سوال پاسخ دهیم که منظور از مال یا ملک یا زمین مشاعی چیست؟
نیاز به گرفتن مشاوره از یک وکیل مجرب دارید؟ برای مشاوره با ما تماس بگیرید
به طور کامل در پاسخ افراز ملک چیست؟ می توان گفت که افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک است.
شرکا می توانند با تراضی و توافق میان خود تقسیم را به نحوی که می خواهند انجام دهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد. با توجه به این موارد، هر شریک می تواند هر زمانی که بخواهد، تقسیم مال مشترک را تقاضا کند، مگر در مواردی که تقسیم به موجب آن قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی، بر عدم تقسیم ملزم شده باشند. به طور کلی در قانون افراز ملک مشاع به دو دسته تقسیم می شود:
افراز اجباری چیست؟
اجبار در افراز ملک به افرازی می گویند که در آن شرکا با توجه به‌حکم دادگاه و یا اداره ثبت مجبور به قبول مال مشاع شده باشند. این موضوع زمانی رخ می دهد که طرفین قادر به تقسیم توافقی ملک نیستند یا یکی از شرکا حاضر به تقسیم مال مشاع نیست. در این زمان است سایر شرکا می توانند اقدام به طرح دعوا افراز ملک مشاع نمایند.
دعوا افراز ملک مشاع
بسیاری از پرونده های موجود در دادگاه های ما امروزه به افراز ملک باز می گردد. اگر بخواهیم به طور مختصر روند رسیدگی به دعوا افراز املاک را نام ببریم به این شرح خواهد بود :
طرح دعوا و ارائه مدارک مالکیت و داشتن سهم بر قسمتی از زمین
برسی مدارک توسط دادگاه
اعزام کارشناس به ملک و برسی شرایط و ارزش قسمت های مختلف آن
کارشناسی برای تقسیم درست و عادلانه ملک بر اساس قدر السهم هر کس
ارائه گزارش به دادگاه
در صورت تایید صدور گواهی یا حکم افراز ملک مشاع بر اساس گزارش قاضی
شایان ذکر است در صورتی که یکی از طرفین به نحوه افراز ملک اعتراض داشته باشد مجددا برخی از مراحل آن مانند اعزام کارشناس جدید و … طی می گردد. از آنجا که این پرونده یک پرونده ملکی و مهم محسوب می شود به شما پیشنهاد می کنیم برای انجام آن از طریق یک وکیل ملکی اقدام نمایید.
افراز به تراضی چیست؟
تراضی افراز ملک چیست؟ افراز به تراضی به نوعی از افراز ملک مشاع می گویند که در آن شرکا به خواست خود آن را انجام دهند
بنابراین ، شرکا می توانند با تراضی و توافق میان خود تقسیم را به نحوی که می خواهند انجام بدهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد.پس هر شریک می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید ، مگر در مواردی که تقسیم به موجب آن قانون ممنوع یا شرکاء به وجه ملزمی ، مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند.
مشاع یعنی چه؟
در راستای افراز ملک چیست؟ اگر بخواهیم ملک مشاع را به طور ساده تعریف کنیم می توان چنین گفت :
ملک مشاع مالی است که دو یا چند نفر بطور مشترک مالک آن هستند و هر کدام سهمی در آن دارند؛ بدون این که مشخص باشد سهم هر یک در کدام قسمت مال و در کجای آن قرار دارد. به عبارت دیگر هر کدام از مالکان مشاع، به نسبت سهم خود در تک تک اجزا و قسمتهای مال مشاع سهیم و مالک هستند. در چنین شرایطی است که برای تفکیک دقیق هر سهم به افراز ملک مشاع پرداخته می شود.
توجه داشته باشید که ممکن است مقدار سهم مالکان مشاع، یکسان یا متفاوت باشد. برای مثال وقتی دو نفر مالک مشاعی قطعه زمینی باشند و یک نفر دو دانگ داشته باشد و دیگری چهار دانگ، سهم نفر اول نصف سهم نفر دوم است؛ اما به هر حال هر دو نفر در تمام قسمتهای زمین سهم دارند.
پس هیچ کدام از دو مالک نمی تواند بخشی از زمین را جدا کند و از آن استفاده اختصاصی نماید. پس از این که مال مشاع با توافق مالکان یا از طریق قانونی تقسیم شد و به عبارتی افراز گردید، به آن مفروز می گویند. در این حالت، سهم هر مالک از دیگری جدا شده و می تواند از آن هر استفاده ای که می خواهد، بکند.
مراجع صالح دعوا افراز ملک مشاع
دو مرجع در رسیدگی به تقاضای افراز ملک مشاع صلاحیت دارند: محاکم دادگستری و ادارات ثبت.
ادارات ثبت صرفاً در زمانی صلاحیت رسیدگی به این درخواست را دارند که عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد. بنابراین :
– هر زمانی که عملیات ثبت تمام نشده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه های عمومی حقوقی محل است.
زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه یافته تلقی می شود که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده باشد.
همچنین آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود قانونی صورت گرفته و نیز در مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد. چنین ملکی قابلیت افراز ملک مشاع در اداره ثبت را خواهد داشت
اگر بین مالکان غایب یا محجوری وجود داشته باشد ولو عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد، رسیدگی به این درخواست در صلاحیت ذاتی دادگاه است.
درصورتی که یکی از مالکان مال مشاع محجور شود یعنی صغیر باشد یا سفیه باشد و یا مجنون شده باشد.
دعوای افراز ملک و زمین مشاع در محاکم که با ارائه دادخواست مطرح می شود، باید به طرفیت (علیه) همه مالکان اقامه شود؛ در غیر این صورت، دعوا رد خواهد شد و به طور مجدد دعوای جدید باید طرح شود
مراحل طرح دعوی افراز ملک چیست؟
اشاره کردیم که مرجع صالح در دعوا افراز ملک مشاع محاکم دادگستری و ادارات ثبت می باشد. مدارک لازم برای دعوی افراز ملک چیست؟ شناسنامه، کارت ملی، اسامی مالکین، سند مالکیت، کپی سند مالکیت مدارک لازم می باشد. اما نحوه اجرا در دادگاه و در ادارات ثبت چگونه می باشد؟
مراحل افراز ملک مشاع در اداره ثبت
بررسی درخواست: اداره ثبت پس از دریافت درخواست افراز ملک مشاع، آن را بررسی می کند.
بازدید ملک: اداره ثبت بازدیدی از ملک مشاع انجام می دهد تا به وضوح مشخص شود.
تعیین سهم شرکا: در این مرحله، سهم هر یک از شرکای ملک مشاع تعیین می شود.
صدور سند: در پایان، سند مالکیت با توجه به سهم هر شریک صادر می‌شود.
مراحل افراز ملک مشاع در دادگاه
تشکیل جلسه: پس از تشکیل جلسه دادگاه، مسئله افراز ملک مشاع مورد بررسی قرار می گیرد.
ارجاع به کارشناس: درخواست به کارشناس ثبتی ارجاع داده می شود تا تقسیم ترتیب مالکیت مشخص شود.
نظر کارشناس: کارشناس با مطالعه و بازدید از ملک، نظر خود را در مورد تقسیم مالکیت ارائه می دهد.
تصمیم قاضی: پس از بررسی نظر کارشناس و شنیدن طرفین، قاضی تصمیم خود را صادر می کند.
اجرا: در نهایت، افراز ملک مشاع به مرحله اجرا می رسد و مالکیت طبق تصمیم دادگاه تقسیم می شود.
تفاوت تفکیک و افراز ملک مشاع
تفاوت تفکیک و افراز ملک چیست؟ تفاوت هایی میان تفکیک و افراز ملک و زمین مشاع وجود دارد که مهم ترین آن به این شرح می باشد :
1- در تفکیک وجود حالـت اشاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ اما در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالکیت بیش از یک نفر وجود داشته باشد.
2- سن مالک یا مالکان دخالتی در امر تفکیک ندارد؛ اما به صراحت ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی اگر میان مالکان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود.
3-در تفکیک توجه به مقدار سهم مالکان در کل ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به هنگام تنظیم تقسیم‌نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می شود که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛
4-اما در افراز ملک مشاع رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری است و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و به وضعیت دیگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و بهای مقدار اضافی ملک، که در سهم شریک قرار می گیرد، تقویم و در صورت مجلس افراز قید شود.
5-تفکیک در اداره ثبت انجام می‌گیرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه.
6-در تفکیک صورتجلسه ی تفکیکی صادر و تنظیم می شود اما در افراز املاک مشاع رای صادر می شود.
نیاز به گرفتن مشاوره از یک وکیل مجرب دارید؟ برای مشاوره با ما تماس بگیرید
همانطور فوقا گفتیم ممکن است دعوا افراز ملک در دادگاه طرح گردد و در این صورت است که بنا به نظر کارشناسی و دادگاه این رای صادر می شود. رای صادره در دادگاه قابل اعتراض توسط هر یک از مالکین می باشد.
متقاضی درخواست ثبت، این درخواست یعنی درخواست افراز ملک مشاع را تقدیم اداره ثبت می کند که اداره ثبت نیز این درخواست را می پذیرد یا رد می کند. در هر دو فرض، از زمان ابلاغ تصمیم واحد ثبتی، وکیل متقاضی ظرف ۱۰ روز مهلت دارد که چنانچه اعتراضی به این تصمیم داشته باشد، به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه و دادخواستی مبنی بر اعتراض تقدیم کند.
موارد غیر قابل افراز ملک چیست اند؟
درخواست افراز یا طرح دعوا افراز املاک مشاع در چند حال قابل ممکن نمی باشد:
در مواردی که تقسیم به موجب قانون منع شده باشد.
زمانی که شرکا در ضمن قرارداد شرط عدم تقسیم کرده باشند، نمی توان به افزار اقدام کرد.
همچنین در صورتی که تقسیم متضمن از مالیت افتادن مال یک یا چند نفر از شرکا باشد، تقسیم ممنوع است.
در مورد ملک مورد نظر، نباید سند مالکیت معارض وجود داشته باشد. نسبت به چنین ملکی تا زمانی که رفع تعارض نشده است، اقدام به افراز املاک مشاع نخواهد شد.
در این مطلب سعی کردیم تا تمامی اطلاعات مورد نظر شما در مورد افراز ملک مشاع را در اختیارتان قرار دهیم. در صورتی که همچنان سوالات یا ابهاماتی دارید می توانید از طریق موسسه حقوقی عدل و حق اقدام به مشاوره حقوقی نمایید. همچنین شما در صورت نیاز به طرح دعوا افراز می توانید از طریق این موسسه اقدام به اتخاذ وکیل مورد نظر خود نمایید. با ما تماس بگیرید.
آیا طرح دعوا افراز املاک امکان پذیر است ؟
بله به جز چند مورد استثنائی که قانون تعیین کرده است طرح دعوا افراز املاک امکان پذیر است.
برای طرح دعوا افراز املاک باید به کدام مرجع قضایی مراجعه کرد ؟
شما می توانید برای طرح دعوا افراز املاک به اداره ثبت یا دادگاه های عمومی مراجعه کنید.
افراز املاک چقدر طول می کشد ؟
مدت زمان افراز املاک تا حد زیادی بسته به میزان تراضی افراد و شرایط مالکین دارد.
09122805791
واتساپ
بدون دیدگاه