زمین مشاع بخریم یا نه ؟

زمین مشاع بخریم یا نه ؟

قیمت زمین و ملک و املاک و … در بازار امروزی به گونه ای شده است که خرید و فروش آن ها به تنهایی کار آسانی نمی باشد و نیاز به سرمایه بسیار زیادی دارد. همین موضوع نیز باعث می شود که افراد برای خریداری یک زمین به دنبال یک شریک می گردند و با سرمایه گذاری مشترک اقدام به خریداری آن زمین و .. می کنند. این زمین که حالا میان شما و شریکتان مشاع است سوال های زیادی به همراه دارد که یکی از آن ها این است : آیا زمین مشاع بخریم یا نه ؟

اگر بخواهیم بدانیم که آیا خرید این زمین فکر درستی است یا خیر ابتدا باید بدانیم که زمین مشاع چیست ؟ خرید و فروش آن چه تبعاتی دارد ؟ ویژگی های زمین مشاع چیست و … که ما در ادامه تک تک آن ها را برای شما برسی می کنید.

توصیه می کنیم حتما از مشاوره حقوقی کمک گرفته و سپس تصمیم نهایی گرفته شود.

ما در این مطلب قصد داریم تا به طور کامل همه ی نکات تکمیلی این زمین بپردازیم و 0 تا 100 هر آنچه باید بدانید را در اختیار شما قرار دهیم. پس اگر می خواهید به عنوان یک خریدار بدانید که آیا زمین مشاع بخریم یا نه ادامه ی این مطلب را به هیچ عنوان از دست ندهید.

همچنین در این مطلب سعی کرده ایم تا به سوالات متداول شما در خصوص خرید زمین مشاع نیز پاسخ دهیم پس همراه ما باشید.

زمین مشاع چیست ؟

پیش از آنکه بفهمیم آیا زمین مشاع بخریم یا نه باید بدانیم که منظور از زمین مشاع چیست. مفهوم این زمین را به این شکل می توان تعریف کرد :

زمین مشاع زمینی است که چند نفر مالک آن می باشند و قدر السهم هر کدام از این افراد در زمین مشخص نیست. در حقیقت زمین برای این افراد تفکیک نشده است.باید توجه داشته باشید که در این زمین تمامی مالکان از یک سند برخوردار می باشند و در حقیقت به طور شریکی زمین و سند آن متعلق به همه ی مالکان است.

تمامی مشکلات این زمین که ممکن است برای شما دغدغه خاطر ایجاد کند و این سوال را به وجود بیاورد که زمین مشاع بخریم یا نه مربوط به همین مشخص نبودن قدر السهم می باشد که البته قابلیت تقسیم برای آن همیشه وجود دارد و حتی دعوا ان در دادگاه نیز قابل طرح است و از آن با نام دعوای افراز ملک یاد می شود.در ادامه در مورد این موضوع توضیحات بیشتری ارائه خواهیم داد.

 زمین مشاع ؛ شراکت به نحو اشاعه !

در حقیقت بحثی که در زمین مشاع مطرح می شود شراکت به نحو اشاعه است. منظور از اشاعه در زمین مشاع چیست ؟

وقتی زمین شما مشاع است در حقیقت هر یک از شرکا در جزء جزء آن مالکیت دارند و نمی توان گفت کدام قسمت از ملک برای چه کسی است که خبر از شراکت به نحو اشاعه می دهد !

شرایط فروش زمین مشاع چیست ؟

یکی از مشکلات که ممکن است این دغدغه را برای شما ایجاد کند که زمین مشاع بخریم یا نه مربوط به مشکلات مربوط به فروش آن است. بدیهی است که زمینی که به طور مشترک برای همه است و قدر السهم هر کسی در آن مشخص نیست مشکلاتی برای فروش خواهد داشت :

• هیچ یک شرکا نمی توانند بدون اذن یا اجازه شریک اقدام به فروش مال کنند.
• هیچ یک از شرکا نمی توانند به تنهایی اقدام به اجاره دادن مال کنند.
• هر اقدامی اعم از نوسازی ، باز سازی ، سکونت و … باید با اجازه سایر شرکا باشد و …

در حقیقت هرچند که این ملک برای شما است اما منفعت بردن از آن تنهایی امکان پذیر نیست و باید با اجازه سایر مالکان باشد. به همین علت همواره توسط خود مالکان و مشاوران حقوقی تاکید شده است که پس از خرید ملک مشاع بهتر است هر چه زودتر اقدام به افراز آن کرد.

شما از طریق افراز ملک می توانید ملک را از حالت مشاع خارج نمایید و به طور کامل مالک سهم خود شوید.

حق شفعه برای زمین مشاع چیست ؟

ممکن است تصور کنید که پس از افراز املاک می توانید ملک را به هرکس که بخواهید بفروشید. اما شاید دانستن این نکته در پاسخ به این سوال که زمین مشاع بخریم یا نه تاثیر گذار باشد. در قانون مدنی ما اصطلاحی تعریف شده است که از آن به نام حق به شفعه یاد می شود. این حق در ماده 808 قانون مدنی به این صورت تعریف می شود :

هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ‌شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.

در حقیقت فرد باید برای فروش مال خود ابتدا به شریک مراجعه کند و در غیر این صورت شریک دیگر می تواند با استناد به حق به شفعه معامله با دیگری را متوقف و خود ملک را بخرد.

پس اگر قصد خرید یک ملک مشاع که صاحبین آن دو مالک می باشد را دارید باید بدانید که برای شرکا ممکن است حق شفعه ایحاد شود یعنی او حق دارد که با پرداخت مبلغ معامله شما به خریداری زمین بپردازد و شما در این خصوص نمی توانید اعتراضی کنید.

عیب خرید ملک مشاع چیست ؟

این سوال برای شما به وجود آمده است که آیا ملک مشاع بخریم یا نه ؟ وقتی به عیب های این نوع ملک بپردازیم به خوبی می توانید متوجه شوید که آیا ارزش ریسک خریداری این ملک وجود دارد یا خیر :

• اگر ملک مشاع خریداری کنید ممکن است با حق شفعه معامله شما برهم بخورد.
• دخل و تصرف در ملک مشاع باید با اجازه شریک صورت بگیرد.
• ممکن است در زمان افراز مال مشاع در حق یکی از مالکین ضرری ایجاد شود که ناشی از نا برابر بودن شرایط زمین است.
• گاهی ملک مشاع قابل افراز و جدایی نیست و که البته کمتر زمینی از این شرایط برخوردار است.

با توجه به این که فهمیدیم معایب ملک مشاع چیست حالا باید راه هایی پیش روی شما بگذاریم تا خرید آن برای شما آسان تر شود.

چگونه از ملک مشاع استفاده کنیم ؟

فراموش نکنید مواردی که فوقا به شما گفتیم به هیچ عنوان در استیفا شما وقفه ای ایجاد نمی کند اما محدودیت های تعریف می شود که بدون شک تنها راهی که می توانید فارغ از پاسخ به این سوال که آیا زمین مشاع بخریم یا نه ، از مشکلات ناشی از این زمین فارغ شوید تقسیم ملک میان مالکین است که این کار به سه روش می تواند صورت بگیرد :

• افراز املاک : در شرایطی که کل ملک یا زمین از شرایط یکسانی برخوردار می باشد افراز زمین صورت میگیرد یعنی به نسبت سهم هر کس این ملک تقسیم می شود.
• تقسیم به تعدیل : این روش جدا کردن ملک مشاع زمانی است که همه قسمت های یک زمین از ارزش یکسانی برخوردار نمی باشند. در این زمان است برای عدالت بیشتر زمین با ارزش تر با مساحت کمتر و یا زمین کم ارزش تر با مساحت بیشتر تقسیم می گردد.
• تقسیم به رد : در این حالت برای متعادل کردن سهم هر کسی مساحت بیشتر یا کمتری به او داده نمی شود بلکه مالی از خارج به سهم او اضافه می گردد.

شما از طریق این سه روش فوق می توانید ملک یا زمین مشاع را به یک مال شخصی در بیاورید و هر تصرفی در آن بکنید.

نتیجه گیری : آیا زمین مشاع بخریم یا نه ؟

بدیهی است که اگر سرمایه لازم برای خرید کامل یک زمین را دارید دست روی زمین مشاع نگذارید. با این وجود اگر اقدام به خریداری این زمین کردید بهتر است هرچه زودتر اقدام به افراز یا تقسیم بندی ملک خود میان شرکا نمایید. یک وکیل ملکی خوب می تواند در این زمینه شما به شما یاری برساند.

امیدواریم این مطلب برای شما مفید بوده باشید و به 0 تا 100 هر آنچه باید بدانید و در خصوص زمین مشاع و خریداری آن لازم دارید دست پیدا کرده باشید.