همه چیز در مورد فسخ قرارداد خانه

قرارداد یکی از سند هایی است که افراد به طور رسمی یا به صورت شخصی منعقد می نمایند. قرارداد از اعتبار قانونی برخوردار می باشد و دو طرف قرارداد نیز دارای حقوقی خواهند بود. یکی از انواع قراردادها که امروزه بسیار مورد بحث است قرارداد خانه می باشد. قرارداد خانه یکی از مهم ترین انواع قرارداد ها به شمار می رود و قوانین خاص خود را دارد.  فسخ قرارداد ملک (خانه) یکی از موضوعاتی است که امروزه بسیار مورد توجه قرار گرفته است و با توجه به آمار افراد زیادی در طول سال اقدام‌ به فسخ قرارداد خانه می نمایند. در ادامه قصد داریم در این مورد توضیحات مفصلی را در اختیارتان قرار دهیم، با ما همراه باشید.

فسخ قرارداد خانه به چه معناست؟

همانطور که‌گفتیم قرارداد های مربوط به خانه انواع مختلفی دارند و دارای قوانین خاص  خود می باشند. پس از اینکه افراد قرارداد خانه را منعقد نمودند ممکن است به دلایل مختلف قصد فسخ آن‌را داشته باشند. فسخ قرارداد ملک دارای اصول و قواعدی می باشد‌که افراد با رعایت آن ها می توانند به راحتی قرارداد خانه را فسخ نمایند.

لغو‌ قرارداد ملکی به معنای منحل کردن قرارداد و از بین بردن آن می باشد. فسخ قراردادخانه می تواند توسط یکی از طرفین انجام شود و حتی ممکن است هردوی طرفین قصد فسخ قراردادخانه را داشته باشند. هرگاه طرفین اقدام به لغو قرارداد خانه نمایند دیگر آن قرارداد معتبر نبوده و دارای حقوق قانونی نیست.

اگر بخواهیم فسخ قرارداد ملک را به طور ساده تر توضیح دهیم می بایست بگوییم فرض کنید خانه ای را خریداری نموده اید اما پس از خرید ملک به علت پشیمانی در معامله  تمایل دارید که خانه را به صاحبش پس دهید. در این میان شما قراردادی را با او امضا کرده اید که می بایست آن را فسخ کنید و در صورت منحل کردن قرارداد خانه می توان گفت که فسخ قرارداد خانه توسط شما صورت گرفته است.

فسخ قراردادخانه در قوانین مدنی چگونه است؟

در قانون مدنی کشور ما به حق فسخ قرارداد خانه که یک قرارداد ملکی است خیار گفته می شود. خیار به طرفین اجازه فسخ قرارداد  را می دهد. خیار انواع مختلفی دارد که در زیر بیان شده است:

• خیار مجلس

هرگاه طرفین پس از عقد قرارداد خانه هنوز جلسه را ترک نکرده باشند می توانند اقدام‌ به فسخ قرارداد ملک نمایند.

• خیار شرط

در این‌مورد دو طرف قرارداد مدت زمانی را تعیین می کنند که در آن مدت زمان هر دوی آن ها اختیار لغو قرارداد خانه را دارند.

• خیار تاخیر ثمن

تاخیر ثمن به این معناست که فرد خریدار مبلغ خانه  را تا سه روز به فروشنده ارائه نکرده باشد و فروشنده نیز خانه را به او تحول ننموده باشد که در این صورت فروشنده  حق فسخ قرارداد ملک را خواهد داشت.

• خیار عیب

خیار عیب به این‌معناست که خریدار خانه پس از مدتی متوجه شده است خانه دارای عیب و ایرادهایی می باشد که در این‌صورت حق فسخ برای او با وجود می آید.

• خیار غبن

چنانچه یکی از طرفین معامله بعد از فسخ قرارداد متوجه شود که خانه را با قیمت بسیار بالاتر از قیمت مصوب شده خریداری یا اجاره کرده است می تواند قرارداد را فسخ کند.

• خیار تدلیس

چنانچه یکی از طرفین معامله بخواهد که قیمت خانه را کمتر یا بیشتر از چیزی که است نشان دهد طرف دیگر می تواند قرارداد خانه را فسخ کند.

• خیار رویت و خیار تخلف از وصف

اگر خریدار خانه را ندیده باشد و ‌با توجه به توصیفات صاحب خانه اقدام به عقد قرارداد نموده باشد می تواند قرارداد را فسخ کند. همچنین اگر خریدار خانه را دیده باشد اما بعد از خرید متوجه شود که خانه دارای صفات گذشته اش نیست می تواند قرارداد را فسخ کند.

نکته مهم: برخی از افراد تصور می کنند که اگر با وجود شرایط قانونی اقدام به لغو قولنامه خانه نمایند جریمه فسخ قرارداد خرید ملک‌ شامل حال آن‌ها نمی شود که در این خصوص باید بگوییم اینطور نخواهد بود  و فرد اگر به دلایل موجه قرارداد را فسخ کند  می بایست مبلغی را به عنوان  ضرر و زیان فسخ قرارداد به طرف مقابلش بپردازد.

 

انواع فسخ قرارداد خانه کدامند؟

لغو قرارداد خانه به دو صورت انجام می شود. انواع فسخ این نوع قرارداد به شرح زیر می باشد:

• فسخ در صورت توافق طرفین معامله

چنانچه هردو طرفین قرارداد به دلایل مشخص توافق کنند که قرارداد را فسخ کنند این امکان برای آن ها وجود خواهد داشت.

• فسخ قرارداد بر اساس قانون

چنانچه یکی از مقامات قانونی متوجه شود که عقد قرارداد خانه باعث ضرر و زیان یکی از طرفین معامله شده است می تواند دستور فسخ قرارداد را صادر کند.

شرایط فسخ نمودن قرارداد خانه  برای افراد چیست؟

برای اینکه هر فرد بتواند با وجود حقوق قانونی خود اقدام‌به فسخ معامله خانه نماید می بایست دارای شرایطی باشد که قانون به او اجازه انجام این کار را بدهد. این شرایط به شرح زیر می باشند:

• فرد می بایست با اراده خودش اقدام به فسخ قرارداد نماید‌.
• چنانچه فرد در خصوص فسخ معامله ملک رضایت نداشته باشد و تمایلی به فسخ آن نداشته باشد اما این عمل را انجام دهد فسخ قرارداد اعتبار قانونی نخواهد داشت.
• شخصی که می خواهد قرارداد خانه را فسخ کند باید از لحاظ سنی و عقلی دارای اهلیت باشد.

فسخ قرارداد فروش خانه چگونه است؟

همانطور که گفتیم‌ قرارداد خرید و فروش خانه قوانین سخت تری نسبت به دیگر قرارداد های ملکی دارد‌ چنانچه یکی از طرفین بخواهد قراراد خانه فروخته شده را فسخ کند و مواردی مثل خیار، شرایط فسخ و … نیز برای او وجود داشته باشد می تواند اقدام‌به فسخ قرارداد فروش خانه نماید. برای مثال اگر فرد خانه ای را بخرد و بعد متوجه شود که متراژ خانه کمتر از چیزی است که در سند آن ذکر گردیده است می تواند قرارداد فروش خانه را فسخ کند.

فسخ قرارداد پیش فروش ملک(خانه) چگونه است؟

امروزه در اکثر نقاط کشور خانه‌هایی که هنوز به طور کامل احداث نشده اند پیش فروش می شوند. اما جالب است بدانید قانونگذار حق فسخی را نیز برای پیش فروش این خانه ها را در نظر گرفته است و طبق قانون طرفین می توانند در صورت وجود برخی شرایط که در بالا گفته شد قرارداد را فسخ کنند.

برای مثال اگر متراژ خانه خریداری شده پنج درصد کمتر از چیزی باشد که در قرارداد قید شده است خریدار می تواند قرارداد آن‌را فسخ کند. اما‌نکته حائز اهمیت این است که‌اگر متراژ خانه پنج درصد بیشتر باشد فروشنده جریمه فسخ قولنامه خانه را ندارد.

 

فسخ قرارداد اجاره خانه‌ یا همان فسخ اجاره نامه خانه به چه شکل است؟

برخی افراد تصور می کنند که هرگاه قرارداد اجاره خانه منعقد شد طرفین دیگر نمی توانند آن‌را فسخ کنند و می بایست تا پایان مدت قید شده در اجاره نامه صبر کنند، اما در این مورد باید بگوییم که این تصور کاملا اشتباه است و‌در قانون کشور ما شرایطی تعیین شده است‌که طبق آن موجر و مستاجر می توانند قرارداد اجاره خانه را فسخ کنند.

موارد فسخ اجاره نامه  به شرح زیر است:

فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

• اگر خانه شرایطی که قبل از عقد قرارداد گفته شده است را نداشته باشد مستاجر می تواند قرارداد اجاره خانه را فسخ کند. برای مثال گفته شده باشد خانه دارای یک آشپرخانه با مشخصات… می باشد اما در واقع اینطور نباشد.
• در حین عقد قرارداد اجاره خانه طرفین می توانند مدت‌زمانی را تعیین کنند و در آن مدت زمان به یکدیگر حق فسخ بدهند که در این مدت مستاجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید.
• اگر خانه عیب و ایرادی داشته باشد که قابل تعمیر نبوده و یا اینکه بتوان‌آن‌را تعمیر کرد و موجر با وجود اینکه قول انجام‌این‌کار را داده است از انجام آن‌امتناع کند مستاجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.

فسخ قرارداد اجاره توسط موجر

• چنانچه مستاجر بیان کند که دارای شرایط و ویژگی هایی است و خانه را اجاره کند اما موجر متوجه شود که او آن شرایط را ندارد می تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید. برای مثال اگر موجر در قرارداد ذکر کند که من خانه ام را به یک دکتر اجاره داده ام و بعد متوجه شود که فرد پزشک نیست می تواند قرارداد را فسخ کند.
• چنانچه مستاجر تا  مدت زمان سه ماه از پرداخت اجاره بها امتناع کند موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
• اگر خانه نیاز به تعمیرات داشته باشد مستاجر می بایست به موجر اجازه ورود به خانه برای تعمیرات را بدهد و در غیر این‌ صورت برای موجر حق فسخ ایجاد می شود.
• در صورتی که مستاجر به تعهداتی که داده است عمل نکند قرارداد اجاره او فسخ خواهد شد.

نکته: چنانچه قرارداد اجاره خانه توسط یکی از طرفین فسخ شود او موظف به پرداخت خسارت فسخ اجاره نامه به طرف مقابلش خواهد بود.

نحوه فسخ ‌قولنامه خانه

برای فسخ قرارداد خانه ابتدا می بایست به روش مسالمت آمیز و بسیار دوستانه عمل نمود. برای مثال بهتر است با طرف مقابل صحبت نمود و رضایت اورا برای فسخ قرارداد منزل دریافت کرد تا قرارداد به صورت توافقی فسخ شود. اما در برخی موارد دیده می شود که یکی از طرفین قصد فسخ قرارداد را دارد اما طرف دیگر از انجام این‌کار امتناع می کند که در این صورت مسلما مشکلاتی برای هردو طرف به وجود می آید.

 

در صورتی که فرد بخواهد قرارداد خانه را فسخ کند اما با مخالفت طرف مقابل روبرو شود می بایست از راه های قانونی اقدام کند. این‌به این معناست که فرد خواهان‌ فسخ قرارداد ملک باید به  دادگاه مراجعه کند و با ارائه دادخواست خواهان رسیدگی به این مسئله شود.

در این صورت دادگاه دادخواست‌اورا برسی نموده و اگر شرایط فسخ قرارداد برای آن دو طرف موجود باشد دستور فسخ قرارداد را صادر خواهد کرد. اما نکته حائز اهمیت این است که در برخی موارد فسخ نکردن قرارداد باعث ایجاد ضرر و زیان به فرد می شود که در این صورت قانونگذار به افراد این اجازه را داده است که بدون رجوع به دادگاه قرارداد را فسخ کنند.

 

برای مثال فردی خانه ای را خریداری کرده است و مدت ده روز است که در آن زندگی می کند، اما متوجه می شود که خانه بسیار فرسوده است و اگر در آن بماند امکان ریزش آن وجود دارد و ممکن است ضرر و زیان جبران ناپذیری به او وارد شود. در این صورت فرد می تواند بدون مراجعه به دادگاه قرارداد خانه را فسخ کند.

 

مبلغ جریمه فسخ قرارداد خرید ملک (خانه) چقدر است؟

همانطور که در بالا گفته شده است هرگاه فردی بخواهد قرارداد خانه را فسخ کند می بایست مبلغی را به عنوان ضرر و زیان و جریمه فسخ قرارداد به طرف مقابلش پرداخت کند. حال شاید برایتان سوال شود که مبلغ پیشمانی در معامله خانه چقدر است؟ که در این خصوص باید بگوییم هیچ مبلغ مشخصی برای جریمه فسخ قرارداد توسط قانونگذار در نظر گرفته نشده است و این مبلغ با توجه به عواملی مثل نوع ملک، نوع قرارداد و ….تعیین می شود.

 

سوالات متدوال

• فسخ قرارداد خانه به چه معناست؟

فسخ قرارداد ملک به معنای منحل کردن و یا از بین بردن قرارداد آن می باشد. لغو قرارداد خانه انواع مختلفی دارد که در متن مقاله به آن پرداخته شده است.

• خیار به چه چیزی گفته می شود؟

به حق فسخی که در تمام معاملات ملکی از جمله معاملات مربوط به خانه به افراد داده  می شود خیار گفته می شود.

• اگر پس از خرید خانه متوجه شویم که دارای مشخصات ذکر شده در قرارداد نیست می توانیم قرارداد را فسخ کنیم؟

بله در این صورت حق فسخ قرارداد به افراد داده می شود.

• مبلغ ضرر و زیان فسخ قرارداد چقدر است؟

مبلغ ضرر و زیان فسخ قرارداد با توجه به عوامل مختلفی معین می شود که توضیحات کامل تر در متن مقاله ذکر گردیده است.

• آیا قرارداد اجاره خانه نیز قابل فسخ است؟

بله طبق قانون در صورت وجود برخی شرایط می توان قرارداد اجاره خانه را نیز فسخ نمود.

برای دریافت اطلاعات کامل تر میتوانید بصورت حضوری یا تلفنی با بهترین وکیل شهرداری در ارتباط باشید و در خصوص پرونده های حقوقی خود مشورت کنید.