مصالحه زمین با شهرداری

گاهی اوقات شهرداری ها برای اجرای طرح های خود و وسعت بخشیدن به شهر مجبور می شوند برای ساخت مراکز شهری و تعریض راه ها و خیابان ها وارد حریم املاک مجاوری که در نزدیکی طرح های اجرایی است شوند که این کار باعث به وجود آمدن اعتراض و اختلاف بین مالک و شهرداری می شود . ما در این مقاله قصد داریم به توافق و مصالحه زمین با شهرداری ها بپردازیم.

تعریف صلح

در تعریف صلح می توان به ماده 752 قانون مدنی اشاره کرد که به صورت کلی می توان صلح را عقدی لازم دانست که برای رفع تنازع(اختلاف) یا جلوگیری از تنازع (اختلاف) که ممکن است در خصوص معاملات و مسائل حقوقی حاصل شود به کار گرفت.

گاهی این اختلافات بین اشخاص حقیقی با یک دیگر  است گاهی بین اشخاص حقیقی با اشخاص حقوقی و مراکز دولتی و شهرداری ها می باشد در مورد اختلافات حاصل بین شهرداری و اشخاص حقیقی می توان به مواردی مانند در طرح قرار گرفتن منزل ، زمین ، مغازه و … اشاره کرد که ممکن است سبب اختلاف بین شخص مالک و شهرداری شود و بهترین روش برای رفع این اختلاف مصالحه با شهرداری و توافق با شهرداری می باشد که برای انجام این کار بهتر است با مراجعه به وکیل برای احقاق حق خود اقدام نمایید.

مصالحه زمین با شهرداری ها

باید عنوان داشت پس از تصویب قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری ها مصوب 1367 این امکان فراعم شد تا بتوان با مصالحه و توافق زمین با شهرداری ها به این اختلافات پایان داد .

ماده واحده این قانون به این صورت عنوان داشته است که: کلیه وزارتخانه‌ها، مؤسسات، سازمانها، نهادها، شرکتهای دولتی یا وابسته به دولت و شهرداریها و مؤسساتی که شمول قانون بر آنها‌ مستلزم ذکر نام باشد، مکلف می باشند در طرحهای عمومی یا عمرانی که ضرورت اجراء آنها توسط وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرائی با رعایت ‌ضوابط مربوطه تصویب و اعلان شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (‌حقیقی و حقوق) قرار داشته و در داخل محدوده ‌شهرها و شهرکها و حریم استحفاظی آنها باشد، پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت هجده ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال ‌اسناد رسمی و پرداخت بهاء یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام نمایند.

پس همانطور که از متن این ماده مشخص است شهرداری و دیگر ارگان های گفته شده در این قانون زمانی حق خرید و تملک املاک و زمین مردم را دارند که :

1. اجرای این طرح برای امور عمومی ضروری باشد .
2. ضروری بودن این طرح به تصویب بالاترین مقام در آن دستگاه رسیده باشد.
3. مسائل مالی و بودجه این طرح از قبل تامین شده باشد.
4. در ظرف مدت معلوم شده اقدام به معامله قطعی توافق و مصالحه با شهرداری برای انتقال سند رسمی صورت گیرد.

‌همانطور که در ماده و شرایط مندرج در این ماده دیده شد قانونگذار برای تملک املاک مردم بسیار سختگیری کرده تا مبادا حقی مورد تعرض و تضییع قرار گیرد.

قانونگذار شرایط توافق و مصالحه زمین با شهرداری را بر اساس ضوابط تعیین شده در قانون مشخص کرده است و تا جایی که توانسته سعی کرده در این خصوص آزادی اراده در قرارداد هارا  برای مالکین مهیا کند اما گاهی حقوق عمومی بر حقوق خصوصی افراد برای مصالح عمومی و اجتماعی غلبه یافته و باعث قرارگیری  افراد خصوصی در مقابل شهرداری ها می شود .

به طور مثال گاهی اوقات شهرداری ها برای رفع نیاز داخلی خود اقدام به وسیع تر کردن ساختمان اداری خود میکنند در اینجا اگر شهرداری بخواهد هنگام وسیع تر کردن ساختمان اداری املاک افراردی که در این پروژه قرار دارند را مورد تملک  خود قرار دهد شامل قواعد و مقررات تابع در حقوق خصوصی می شود  نه حقوق عمومی .

از انجا که حقوق عمومی مورد حمایت دولت است و حقوق خصوصی مورد حمایت اشخاص صاحب حق بهتر است در چنین مواردی با مراجعه به وکیل اقدام به توافق و مصالحه زمین با شهرداری نمایند.

آثار عدم مصالحه و توافق با شهرداری

در صورت عدم مصالحه و توافق با شهرداری می توان بر اساس قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 1370 عمل کرد و قیمت روز ملک را محاسبه و مبلغ را به مالک پرداخت کرد .

از مفاد این قانون این گونه برداشت می شود که اگر توافق و مصالحه با شهرداری محقق نشود شهرداری باید قیمت روز ملک را به صاحب ملکی که ملکش در طرح قرار گرفته پرداخت کند که جلو تر به نحوه محاسبه و تعیین قیمت روز خواهیم پرداخت .

نحوه تعیین قیمت روز ملک بر اساس تبصره 1 ماده مذکور به این شکل است که  هیاتی متشکل از سه کارشناس رسمی دادگستری   برپا می شود تا قیمت را تعیین کنند. حال با خود می گویید این سه نفر توسط چه کسی و چگونه انتخاب می شود نحوه انتخاب به این صورت است که مالک یک کارشناس را انتخاب میکند و شهرداری هم یک کارشناس را و نفر سوم هم به تفاهم مالک و شهرداری انتخاب می شود تا در مورد تعیین قیمت جای تردیدی باقی نماند.

لازم به ذکر است اگر در انتخاب کارشناس سوم اختلاف حاصل شود دادگاه محل وقوع ملک کارشناس را انتخاب می کند . سپس کارشناسان قیمت روز ملک را ارزیابی کرده و اعلام میکنند که رای اعلامی این هیات لازم الاجرا می باشد .

لازم به ذکر است که تصرف ملک و یا زمین و خلع ید مالک توسط شهرداری قبل از انجام معامله و  مصالحه با شهرداری مجاز نمی باشد مگر در مواردی که ماده 8 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358.11.1
عنوان داشته است که مواردی مانند : امتناع مالک از انجام معامله ، مجهول بودن مالک ، اختلافات مالکیت و فوت مالک که مانع انجام معامله قطعی می شود و باعث به تاخیر افتادن  انجام طرح  می شود پس از گذشت زمان های تعیین شده در همین لایحه و ماده 4 همین قانون ارزش ملک توسط کارشناسان تعیین شده و سند ملک به امضاء دادستان یا نمایند وی می رسد.

سپس مهلت یک ماهه برای تخلیه ملک داده می شود و در صورت عدم تخلیه اقدام به خلع ید خواهند نمود و بهای ملک یا خسارت به ذی نفع پرداخت خواهد شد و پس از آن اداره ثبت محل موظف است بر اساس‌سند امضاء شده به وسیله دادستان یا نماینده وی سند مالکیت جدیدی به میزان و. مساحت اراضی، ابنیه و تأسیسات مورد تملک به نام شهرداری صادر نماید .

در صورتی که تملکی غیر توافقی و خارج از طرح های مصوب صورت پذیرد شخص زیان دیده باید دعاوی خود را در دیوان عدالت اداری مطرح کند که اسن مورد مستند به  اصل 173 قانون اساسی می باشد چرا که در این اصل رسیدگی به شکایات و تظلمات و اعتراضات مردم نسبت به مأموران و ادارات دولتی و شهرداری ها، در صلاحیت دیوان عدالت اداری می باشد.

نتیجه گیری

همانطور که گفته شد در صورت بروز اختلاف میان شهرداری ها مالکان میتوان از طریق موارد معین در قانون توافق ومصالحه زمین با شهرداری ها صورت پذیرد و اگر توافقی حاصل نشد قیمت روز ملک به مالک پرداخت شده لیکن بهتر است برای تسهیل این امور با وکلای ماهر در این زمینه مشورت کرده تا بتوان در کمترین زمان و به راحت ترین روش به حق خود دست یابید.