تفکیک و افراز اراضی شهری و کشاورزی

یکی از مهم ترین مصادیقی که ما امروزه با آن رو به رو هستیم و در اطراف ما است میزان سهم و شراکت افراد با یک دیگر در خصوص زمین و املاک می باشد. این مسئله گاهی  باعث می شود میان افراد و شرکا با یک دیگر اختلاف حاصل شود و راهی جز دعاوی حقوقی برای حل مشکل باقی نماند. اما راه حل هایی همچون تفکیک و افراز اراضی از منظر قانون مطرح است تا هر شخص بتواند به تفکیک و جداسازی و افراز سهم خویش بپردازد . ما در این مقاله قصد داریم به تعریف و نحوه تفکیک و افراز اراضی شهری و کشاورزی و قدرالسهم شهرداری ها از منظر قانون بپردازیم.

تعریف تفکیک و افراز اراضی

اول از همه باید میان تفکیک و افراز تفاوت قائل شد. چرا که تفکیک ارضی به معنای جداسازی و تبدیل یک ساختمان یا ملک و زمین به قطعات کوچک تر است. در حالی که افراز اراضی به معنی جدا کردن سهم مشاع شرکا یک ملک یا زمین از یک دیگر است که در این هنگام هرگاه شرکا بخواهند سهم خود را از زمین یا ملک مشخص نمایند به این صورت است که باید به جدا سازی سهم بپردازند. در اینجا مفهوم و عمل افراز برایمان روشن می شود.

باید عنوان داشت که تفکیک یعنی تقسیم ملک یا زمین که در این حالت مشاع بود یا وجود شرکا حتمی نمی باشد و به صورت واحد و تکی هم می توان تفکیک را انجام داد. اما در افراز مالک بیشتر از یک نفر است و مشاع بودن ملک و زمین مطرح است. در افراز قصد اصلی تعیین سهم هر مالک که به دنبال آن تقسیم زمین و ملک را به دنبال خواهد داشت .

هدف از تفکیک و افراز اراضی

هدف از تفکیک و افراز اراضی را می توان از منظر مسائل فردی و هم از منظر مسائل شهرسازی بیان کرد. در خصوص مسائل فردی هدف این است که مالکیت فردی هر شخص محترم شمرده شود و به عوامل اختلاف آمیز میان مالکینی که در املاک مشاع خود دچار اختلاف هستند پایان دهد. از منظر شهرسازی باید عنوان داشت از جمله مسایل مهـم شـهري و پایـه و اسـاس رشـد مـوزون شـهرها و اجراي طرح هاي جامع و تفصیلی و ضوابط مقرر در طرح هاي مذکور می باشد.

می توان با بـه کار بردن ضوابط اصولی ، از طریق کنترل و نظارت بر تفکیک و افراز اراضی به اهداف طرح هاي جامع و تفصیلی تحقق بخشید. تفکیک و افراز اراضی شهري در واقع زمینـه شـکل گیـري  فضـاي ساختمانی و فرم شهري تا مقیاس محله و ناحیه محسوب مـی شـود.

 تفکیک و افراز اراضی شهری

اول از همه باید گفت که میان اراضی شهری با دیگر اراضی باید تفاوت قائل شد. چرا که نحوه تفکیک و افراز در اراضی شهری با دیگر ارضی متفاوت است.

در این خصوص باید گفت که اراضی شهری به زمین هایی گفته می شود که در محدوده قانونی و حریم استحفاضی شهر ها و شهرک ها اطلاق می شود. این تعریف را باید مستفاد ماده 2 قانون زمین شهری دانست.

مراحل تفکیک اراضی شهری به این صورت است که مالک یا مالکین و یا وکیل قانونی آن ها تقاضای تفکیک زمین خود را به شهرداری منطقه ای که زمینشان در آن جا واقع شده است می برند و تسلیم می کنند. شهرداری پس از گرفتن مدارک و برسی آن ها بر اساس موضوع ماده 101 قانون شهرداری ها اقدام به برسی های قانونی کرده.

سپس صوت جلسه ای تنظیم می کند که نسخه ای از آن را به شما و نسخه دیگر را به اداره ثبت ارسال می کند. پس از آن نقشه مورد تایید شهرداری به اداره ثبت ارجاع داده می شود تا کارشناس رسمی دادگستری و نماینده اداره ثبت از زمین مورد نظر بازدید کرده. در صورت نبود مغایرتی اقدام به تنظیم صورت جلسه تفکیکی کرده. پس از طی شدن مراحل قانونی اقدام به تفکیک زمین به دو یا چند قسمت می نمایند که سند آن پس از طی کردن روال اداری صادر می شود.

نحوه افراز اراضی شهری

اول از همه در خواست افراز اراضی خود را به اداره ثبت تقدیم می کنیم که در این خصوص حتما به مواردی همچون مشخصات کامل شریک و شرکای متقاضی افراز باید با تمام جزئیات اشاره کرد و میزان مالکیت و سهم متقاضیان افراز قید شده باشد و دلایلی که شخص قصد افراز سهم خود را دارد عنوان و بیان شود .

پس از تقدیم درخواست به اداره ثبت ، اداره ثبت اقدام به برسی زمین برای افراز می کند و آن را مطابق روال اداری و بر اساس قانون برسی می کند. پس از این به مالکین و شرکا ابلاغ می شود برای بازدید از زمین. پس از آن در صورت نبود مشکلی اقدام به نقشه برداری در حضور نماینده اداره ثبت می شود. پس از آن صورت جلسه افراز با تمام جزئیات از قبیل سهم هر شخص در پرنده ثبتی درج می شود و به امضاء شخص درخواست دهنده و شرکا و یا وکیل قانونی آن ها می رسد.

تفکیک و افراز ارضی کشاورزی

در اینجا باید گفت اراضی کشاورزی به اراضی گفته می شود که اعم از باغ ها ، نهالستان ها ، اراضی زیر کشت آبی ، دیم و آیش که در آنها محصولات زراعی ، باغی ، دامی و شیلاتی تولید  می گردد .

در خصوص تفکیک و افراز اراضی کشاورزی قانون بسیار سخت گیری به عمل آورده است. تفکیک و افراز اراضی کشاورزی با شرایطی خاص و بر اساس وضعیت زمین و برسی های به عمل آمده توسط اداره جهاد کشاورزی این امکان را به شخص می دهد که دست به چنین عملی بزند. در این خصوص باید به ماده 2 آیین نامه اجرایی قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ، اقتصادی اشاره کرد که عنوان داشته : تفکیک ، افراز ، تقسیم و خرد شدن اراضی کشاورزی به قطعات کمتر از حدنصاب‏های فنی و اقتصادی ممنوع است.

شخصی که درخواست افراز و تفکیک زمین کشاورزی خود را دارد پس از تسلیم درخواست باید حتما این مدارک را هم ارائه دهد که این مدارک عبارتند از :

سند مالکیت ، مدارک شناسایی فرد یا افراد و شرکایی که تقاضای تفکیک و افراز را دارند ، ارائه نقشه یو تی ام در مقیاس یک دوهزارم که پس از ارئه مدارک به مراجع مربوطه و بررسی آن ها و استعلام اداره جهادکشاورزی شهرستان محل وقوع زمین در خصوص تأیید نقشه مبنی بر رعایت حد نصاب ‏های فنی و اقتصادی بر اساس کاربری اراضی مزبور و همچنین ملی و دولتی نبودن آنها اقدام به صدور اسناد تفکیکی و سند و تفکیک و افراز مشروط بر اینکه جزء اراضی ملی و دولتی نبوده و نیز هیچ یک از قطعات ، کمتر از حد نصاب‏های فنی و اقتصادی نباشدکه با درج نوع کاربری کشاورزی که در اسناد مالکیت قید می نمایند .

قدر السهم شهرداری

نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه کرده و جهت تصویب در قبال رسید ، تسلیم شهرداری می‌کند ، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین ، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتبا به مالک ابلاغ شود .

بعد از انقضای مهلت مقرر و عدم تعیین‌تکلیف از سوی شهرداری مالک می‌تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم کند. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب ‌های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده (۵) ، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌کند. کمیسیون ماده (۵) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد.

در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طــرح جــامع و تفصیلی در چهــارچــوب سـایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صــادر می‌کند.

لازم به ذکر است که در اراضی با مساحت بیشتر از ۵۰۰  مترمربع که دارای سند شش‌دانگ است ، شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف ۲۵ درصد و برای تأمین اراضی مورد نیاز خود جهت احداث شوارع و معابر عمومی شهر که در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد می شود از عمل تفکیک برای مالک ، تا ۲۵ درصد از باقیمانده اراضی را دریافت ‌کند.

شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را بر اساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت کند.

این نکته را هم باید گفت که شهرداری ها حق تعیین نرخ و درصدی خارج از قانون معین ندارند. در صورت انجام این عمل که خارج از چهارچوب قانونی قلمداد می شود  مالک و یا وکیل قانونی وی می توانند با تقدیم دادخواست به دیوان عدالت اداری و پیگیری آن احقاق حق نمایند.

نتیجه گیری

در خصوص افراز و تفکیک حتما باید مدارک و نقشه ها به صورت معتبر و از طریق کارشناسان رسمی دادگستری تهیه شود و باید دانست. برای این کار باید یا خود شخص اقدام کند یا وکیل قانونی آن فرد که پیشنهاد ما به شما مشروت گرفتن از وکلای مجرب در این زمینه می باشد. چرا که انجام اموری همچون تفکیک و افراز گاهی سبب بروز اختلافات میان اشخاص و شرکا و همچنین کشیده شدن کار به محاکم حقوقی می شود که این مسئله سبب زمان بر شدن و طولانی تر شدن این پروسه می شود.