تغییر کاربری زمین کشاورزی به صنعتی

تغییر کاربری زمین کشاورزی به صنعتی

زراعت و صنعت همیشه دو روی یک سکه محسوب می شدند و هر چند که با یکدیگر ارتباط تنگاتنگی دارند اما همچنان در مقابل یکدیگر قرار دارند. در حقیقت یک حرفه ، یک فعالیت ، یک واحد صنفی یا یک زمین یا کشاورزی و زراعی است و یا صنعتی و به طور معمول جمع این دو غیر ممکن می باشد. به همین علت است که تغییر کاربری زمین کشاورزی به صنعتی امروزه یک موضوع پر بحث است و افراد زیادی در مورد آن ابهامات زیادی دارند.

ما در این مطلب قصد داریم تا تمامی ابهامات شما را در مورد تغییر کاربری زمین کشاورزی به صنعتی را بر طرف کنیم می توانید برای کسب اطلاعات بیشتر با وکیل ملکی مشورت نمایید.

منظور از تغییر کاربری زمین کشاورزی به صنعتی چیست ؟

امروزی هر بنا ، زمین ، اراضی و … که وجود دارد در سازمان های مربوطه از یک کاربری مخصوص به خود برخوردار است. این تعیین کاربری بدین منظور است که هم دولت و ذی منصبان بتوانند کنترل خوبی بر روی فعالیت های کشوری ، وضع اقتصادی و معیشت مردم داشته باشند و هم مدیریت زمین ها و اراضی راحت تر باشد. زمانی که کاربری یک ملک تعیین می شود بدیهی است که فعالیت خارج از محدوده تعیین شده نیاز به دریافت مجوز دارد که آن مجوز همان درخواست تغییر کاربری زمین کشاورزی به صنعتی می باشد.

پس اگر قصد دریافت مجوز تغییر کاربری زمین زراعی به صنعتی را دارید در حقیقت قصد دارید که به جای زراعت در ملک خود به فعالیت ها و مشاغل صنعتی روی بیاورید.

توجه داشته باشید اینکه هر فعالیتی در زیر مجموعه کدام کاربری قرار می گیرد در قانون مربوطه نوشته شده است و توسط کارشناسان مربوطه در زمان صدور مجوز مورد برسی قرار می گیرد.

آیا تغییر کاربری زمین زراعی به صنعتی امکان پذیر است ؟

در سال دهه 90 مطابق مصوبه مجلس شورای اسلامی تغییر اراضی کشاورزی به صنعتی امکان پذیر شد و صدور چنین مجوزی بلا مانع است. اما از آن جا که ایران در سال های اخیر با بحران های زیست محیطی رو به رو شده است و مشکلات زیادی برای اراضی آن به وجود آمده است شرایط تغییر کاربری زمین کشاورزی به صنعتی باید به طور دقیق برسی شود و صدور این حکم باید به موجب قانون باشد.

بدیهی است که اگر فردی بدون مجوز اقدام به تغییر کاربری زمین خود بکند و به جای فعالیت زراعی به فعالیت صنعتی بپردازد مورد پیگرد قانونی قرار می گیرد. در ادامه به مجازات این تخلف خواهیم پرداخت.

شرایط تغییر کاربری زمین های کشاورزی و زراعی به چه صورت می باشد ؟

هم در زمان تصویب این مصوبه ، هم در قانون و هم در آیین نامه های اجرایی کمیسیون مذکور شرایط تغییر زمین های زراعی به این شکل بیان شده است :

• منطقه ای که در آن قصد تغییر کاربری وجود دارد باید به زمین صنعتی نیاز داشته باشد.
• تغییر کاربری در زمین های زراعی نباید برای محیط زیست و البته فعالیت کشاورزی منطقه که زمین در آن قرار دارد مضر باشد.
• تغییر کاربری زمین کشاورزی به صنعتی باید در راستا توسعه صنعتی ، کشاورزی و اقتصادی کشور باشد.
• همچنین تغییر کاربری زمین های زراعی در خارج از محدوده قانونی شهر ها ممنوع می باشد مگر در مواقعی که بر حسب شرایط این مورد ضروری باشد. این ماده به منظور محفاظت از زمین های زراعی و کشاورزی تدوین شده است.

شرایطی دیگری نیز باید برای احراز شدن شرایط صدور مجوز نیاز می باشد که باید توسط کمیسیون مورد نظر مورد برسی قرار بگیرد.

تغییر کاربری زمین زراعی به صنعتی بدون اخذ مجوز چه مجازاتی دارد ؟

از آنجا که تغییر کاربری زمین های زراعی بدون اخذ مجوز می تواند برای محیط زیست و اقتصاد کشور آسیب زا باشد مجازات های نقدی و غیر نقدی برای آن تعیین شده است. در ماده 2 اصلاح قانون حفظ اراضی کشاورزی در مورد تغییر کاربری زمین کشاورزی به صنعتی یا … بدون اخذ مجوز چنین آمده است :

کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره(1)‌ماده(1) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده‌ است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش‌ ماه محکوم خواهند شد.

مطابق این قانون متخلفین :

1. بنا ، اراضی و … قلع و قمع می شود این عمل به صورت پلمپ و توقف فعالیت صورت می گیرد.
2. جزای نقدی این تخلف یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی بسته به نظر کارشناسان کمیسیون مربوطه می باشد.
3. در صورت تکرار این جرم مجازات حبس تعزیری یک تا 6 ماه برای متخلفین تعیین می شود.

به علت این مجازات ها است که تغییر کاربری زمین کشاورزی به صنعتی بدون اخذ مجوز از اهمیت زیادی برخوردار می کند. پس اگر دغدغه دریافت مجوز مربوطه را دارید کافیست از طریق یک وکیل خوب در زمینه تغییر کاربری کمک بگیرید.

برای اخذ مجوز تغییر کاربری زمین زراعی به صنعتی باید به کجا مراجعه کرد ؟

به موجب قانون اصلاح قانون حفظ زمین های کشاورزی :

تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، ‌مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار می‌باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌‌گردد.

در ادامه ی این ماده تصریح داشته شده است که :

• دبیرخانه کمیسیون فوق در سازمانهای جهاد کشاورزی استانها زیر نظر رئیس سازمان مذکور تشکیل می‌گردد و عهده‌دار وظیفه دریافت تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده،‌ بررسی کارشناسی اولیه، مطرح نمودن درخواستها به نوبت در کمیسیون و نگهداری سوابق و مصوبات می‌باشد.
• پس شما باید برای دریافت حکم و مجوز مذکور به دبیرخانه کمیسیون فوق مراجعه کرده و اقدام به تشکیل پرونده نمایید.
• همچنین این نظر سازمان جهاد کشاورزی است که برای صدور مجوز تغییر کاربری زمین کشاورزی به صنعتی معتبر است.
• اگر زمین کشاورزی شما در محدوده روستایی و نه شهری وجود دارد و منطقه روستایی زیر نظر طرح هادی است در این صورت برای تغییر کاربری آن باید مطابق قوانین مصوب طرح هادی اقدام نمود.

شایان ذکر است طی کردن این مراحل می تواند برای هر کسی دشواری هایی داشته باشد. به همین علت است که اگر می خواهید به طور قطعی به دریافت حکم تغییر کاربری بپردازید پیش از اقدام با یک وکیل خوب در این زمینه مشورت نمایید. در غیر این صورت احتمالا درخواست شما مبنی بر صدور مجوز تغییر کاربری زمین کشاورزی به صنعتی رد می گردد.

چرا تغییر کاربری زمین کشاورزی به صنعتی دشوار است ؟

به طور کلی دو کاربری متفاوت نمی توانند در یک واحد یا زمین جمع شوند. این موضوع در زمین های شهری و غیر شهری و … نیاز دارد و برای تغییر کاربری آن دریافت حکم شهرداری یا مراجع ذی صلاح دیده می شود. اما این موضوع به خصوص در زمین های زراعی و صنعتی به مراتب بیشتر دیده می شود . از گذشته تا کنون تبدیل زمین های زراعی به صنعتی یکی از پر متقاضی ترین درخواست ها بوده است و افراد زیادی با توجه به سختی های زراعت قصد تبدیل زمین خود به صنعتی داشته اند.

گذر زمان موجب شد تا زمین های کشاورزی که از دید هر دولتی از اهمیت زیای برخوردار باشد کمتر و کمتر شود و این دغدغه را به وجود بیاورد که زمین های زراعی در کشور به قدری کاهش پیدا کنند که برای تامین نیاز کشور کفایت نکنند. به همین علت در سال های اخیر با توجه به درک نیاز به زمین زراعی و موارد محیط زیستی تغییر کاربری زمین کشاورزی به صنعتی دشوار شده است و دریافت حکم آن کمی سخت تر می باشد.

به شما پیشنهاد می کنیم که اگر قصد دریافت مجوز تغییر کاربری زمین کشاورزی به صنعتی را در سریع ترین زمان ممکن دارید از طریق یک وکیل خوب در این زمینه اقدام بفرمایید.

هزینه تغییر کاربری زمین کشاورزی به صنعتی به چه صورت می باشد ؟

بدیهی است که نفع مالی یکی از دلایلی است که شما قصد تغییر کاربری زمین خود را دارید. اما تعیین هزینه دقیق تعیین کاربری کمی دشوار می باشد. پیش از هر اقدامی و صدور هر مجوزی باید بدهی های زمین شما کاملا پرداخت شود. منظور از بدهی ها ، مالیات ، عوارض و … می باشد که باید رسید آن ضمیمه درخواست شما برای تغییر کاربری باشد.

در ادامه ممکن است برای تغییر کاربری هزینه های بیشتری نیز تعیین شود که مربوط به مراحل اداری است و باید پرداخت شود. توجه داشته باشید که اگر می خواهید از طریق یک وکیل اقدام به تغییر کاربری زمین کشاورزی به صنعتی کنید ، حق الوکاله و هزینه وکیل نیز باید مد نظر شما باشد. این هزینه بر اساس ارزش پرونده و سختی آن تعیین می شود.

توجه داشته باشید که شاید از نظر شما هزینه اتخاذ وکیل اضافی باشد اما اگر می خواهید به طور قطعی حکم مذکور را دریافت کنید بدون شک به یک وکیل نیاز خواهید داشت. اتخاذ وکیل خوب در زمینه تغییر کاربری از طریق موسسه حقوقی عدل و حق فراهم شده است کافیست برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی با ما تماس بگیرید.