تغییر کاربری باغی به مسکونی

تغییر کاربری باغی به مسکونی

زمین های زراعی و کشاورزی سال هاست که برای کشور ما از اهمیت زیادی برخوردار است و علت آن نیز مشخص است. این زمین ها سرمایه های هر کشوری محسوب می شوند و بخش عظیمی از تولیدات کشور را به عهده دارند. پس طبیعی است که نسبت تغییر کاربری این زمین ها حساس باشند به راحتی مجوز این کار را صادر نکنند. با درک این موضوع ما اینجاییم که در مورد تغییر کاربری باغی به مسکونی صحبت کنیم و در مورد مراحل دریافت این مجوز و هزینه تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی در روستا صحبت کنیم.

پس اگر به دنبال تغییر کاربری باغی به مسکونی هستید این مطلب را به هیچ عنوان از دست ندهید با ما همراه باشید.

آیا تغییر کاربری باغی به مسکونی امکان پذیر است ؟

زمین باغی یک نوع زمین زراعی و کشاورزی محسوب می شود که تولیدات گیاهی به همراه دارد و به همین علت تغییر کاربری آن به مجوز نیاز دارد. البته که هر گونه تغییر کاربری امروزه لازم به دریافت مجوز است اما تغییر کاربری باغی به مسکونی می تواند در دسته مجوز های مهم به شما بیاید که اگر اقدام به دریافت آن نشود به عنوان تخلف مجازات هایی را به دنبال دارد. اما این سوال به وجود می آید که تغییر کاربری زمین کشاورزی و زراعی به مسکونی امکان پذیر است یا خیر ؟

بله ! مطابق قوانین و آیین نامه ای که در سال های اخیر تصویب شده است تغییر کاربری زمین های کشاورزی امکان پذیر است و انجام می شود اما برای آن شرایط زیادی تعیین شده است که باید با تایید کارشناس همراه باشد. در ادامه بیشتر به توضیح این شرایط می پردازیم .

چگونه می توان مجوز تغییر کاربری باغی به مسکونی را دریافت کرد ؟

فوقا ذکر کردیم که هر کشوری زمین های زراعی خود را جزئی از سرمایه کشور می داند و سعی می کند تا آن ها را حفظ نماید. به همین علت است که قانونی تحت عنوان قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها به تصویب رسیده است و در آن شرایطی برای اعطا مجوز تغییر کاربری بیان کرده است. بدیهی است که این قانون نسبت به این اعطا مجوز سخت گیری هایی انجام می دهد پس بهتر است اگر در گرفتن این حکم مصمم هستید از طریق وکیل مربوطه در این زمینه اقدام کنید.

از شرایط مجوز تغییر کاربری باغی به مسکونی می توان به این موارد اشاره کرد :

• 1- مطابق ماده ی یک قانون مذکور زمین هایی کشاورزی نباید خارج از محدوده قانونی شهر ها و شهرک ها باشد :

بمنظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تداوم و بهره‌وری آنها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در‌خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها جز در موارد ضروری ممنوع می‌باشد.

تخشیص موارد ضروری این مورد با کمیسیونی است که از اعضا جهاد کشاورزی تشکیل می شوند و در صورت نیاز مجوز و دستور تغییر کاربری باغی به مسکونی را صادر می نمایند.

• 2-تغییر کاربری زمین نباید برای کشاورزی منطقه مورد نظر زیان اور باشد. در حقیقت اگر تشخیص داده شود که تغییر کاربری باغی به مسکونی در آن منطقه می تواند موجب به بار آمدن خسارت برای کشاورزی منطقه باشد بدون شک از صدور مجوز جلوگیری به عمل می آید و دستور آن صادر نمی شود.
• 3- هرچند که جهاد کشاورزی در صلاحیت صدور مجوز تغییر کاربری زمین زراعی به مسکونی است اما گزارش کارشناسان محیط زیست نیز در صدور این مجوز تاثیر گذار است و اگر تشخیص داده شود که تخریب زمین های زراعی و ساخت بنای مسکونی برای محیط زیست منطقه مضر می باشد احتمالا مجوز مذکور صادر نمی گردد.
• 4-این شرط در قانون پیش بینی نشده است اما می تواند وجود آن را از پرونده های تغییر کاربری برداشت کرد. اگر در منطقه ای که قصد تغییر کاربری دارد ، مناطق مسکونی به اندازه کافی وجود داشته باشد و در حقیقت این منطقه نیازی به یک بنای مسکونی دیگر نداشته باشد ممکن است مجوز تغییر کاربری زراعی صادر نشود. با این وجود این شرط حتمی نیست و بنا به نظر کارشناسی است.

در کنار این 4 شرط مهم باید گفت که در هر کمیسیونی که برای تغییر کاربری تشکیل می شود وضعیت درخواست شما به صورت کلی مورد برسی قرار می گیرد در نهایت اگر شرایط وجود داشته باشید مجوز صادر می شود. همچنین توجه داشته باشید که تغییر کاربری زراعی به طور معمول سخت از تغییر کاربری هاست پس اگر می خواهید دریافت مجوز این تغییر کاربری باغی به مسکونی قطعی شود با وکیل خوب در این زمینه تماس بگیرید.

مراحل تغییر کاربری باغی به مسکونی چگونه می باشد ؟

یک سری مراحل اداری برای تغییر کاربری وجود دارد که برای دریافت مجوز نیاز می باشد طی گردد. این مراحل به این شرح می باشد :

1-تحویل مدارک : شما باید مدارک مورد نیاز جهت درخواست تغییر کاربری را به جهاد کشاورزی تقدیم کنید. این مدارک که برای تغییر کاربری باغی به مسکونی مورد نیاز می باشد به این شرح می باشد :

• نقشه زمین
• گزارش اداره کل محیط زیست
• مدارک مالکیت
• نقشه و طرح کاربری مسکونی
• و…

2- برسی مدارک و زمین توسط جهاد کشاورزی : در این مرحله کارشناسان جهاد کشاورزی جهت برسی درخواست و ادعای شما به زمین آمده و گزارشی را جهت تقدیم اداره مدیریت زمین های استان آماده می کنند. این گزارش مورد استناد برای سازمان صادر کننده مجوز تغییر کاربری قرار میگیرد به همین علت برای سریع تر بودن روند پرونده درخواست اولیه خود را به طور کامل و دقیق بیان کنید.

3- برسی شرایط پرونده توسط رییس سازمان جهاد کشاورزی : در صورتی که شرایط برای تغییر کاربری وجود داشت و تغییر کاربری باغ مخالف با قوانین نبوده باشد تقاضا شما برای برسی در کمیسیون مورد نظر در نوبت قرار میگیرد.

4- ارجاع پرونده به کمیسیون : کمیسیون حفاظت از زمین ها و اراضی باغی تشکیل می شود درخواست شما مبنی بر تغییر کاربری باغی به مسکونی مورد برسی قرار میگیرد. این مرحله را می توان یک مرحله قبل از اجرایی شدن و صدور مجوز تغییر کاربری می باشد.

5-برسی عوارض زمین : اگر درخواست شما به طور کامل رد شد که به شما اعلام می شود و پرونده مختومه می گردد. اگر درخواست شما مورد تایید قرار گرفت در این صورت پیش از صدور مجوز ، وضعیت عوارض این زمین مورد برسی قرار می گیرد.

6- صدور مجوز : اگر این زمین نیاز به عوارض نداشت دبیر کمیسیون تشکیل شدن مجوز تغییر کاربری زمین باغی را صادر می کند و شما می توانید طرح مورد نظر خود که به تایید این دستگاه در آمده است را اجرا نمایید.

7-پرداخت عوارض در صورت نیاز : اگر زمین مشمول عوارض باشد پرونده مجددا به جهاد کشاورزی جهت تعیین عوارض دقیق زمین ارجاع داده می شود و کارشناسان مربوطه به تعیین عوارض دقیق این زمین ها می پردازند.

8-پایان درخواست تغییر کاربری : پس از آنکه عوارض زمین پرداخت شد اقدام به صدور مجوز تغییر کاربری باغی به مسکونی می شود و پرونده و درخواست شما به پایان می رسد.

ممکن است تصور کنید صدور این مجوز بسیار دشوار می باشد ! تصور شما درست می باشد مخصوصا اگر پای زمین زراعی به میان باشد. نباید فراموش کنید که دریافت این مجوز اجباری و لازم می باشد در غیر این صورت مشمول قوانین متخلفین شده و مجازات می گردید.

پس برای دریافت تغییر کاربری از همین حالا با وکیل مربوطه در این زمینه صحبت کنید.

مجازات عدم دریافت مجوز تغییر کاربری زمین زراعی به مسکونی

فوقا ذکر کردیم که زمین های کشاورزی برای دولت از اهمیت زیادی برخوردار می باشد پس می توانید تصور کنید برای متخلفینی که مطابق قانون عمل نکرده و کاربری زمین را بدون مجوز تغییر داده اند مجازات هایی در پی خواهد بود. این مجازات ها مطابق ماده 2 اصلاح قانون حفظ اراضی زراعی و باغ ها به این صورت آمده است :

کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره(۱)‌ماده(۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده‌ است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش‌ ماه محکوم خواهند شد. 

سخت گیری دولت نسبت به این تخلف کمی طبیعی می باشد. قابل تصور است که اگر با متخلفین این زمینه برخورد نشود تمامی زمین های زراعی می تواند از دست برود. به همین علت حتما در این زمینه اقدام به دریافت مجوز کنید.

در این مطلب سعی شد به طور کامل تغییر کاربری باغی به مسکونی را مورد برسی قرار دهیم. شما می توانید برای کسب اطلاعات دقیق تر در مورد پرونده خود از طریق این مطلب با ما تماس بگیرید و اقدام به مشاوره حقوقی نمایید.