گرفتن حکم تخلیه مستاجر (+ طرح شکایت عدم تخلیه)

قرارداد اجاره یکی از رایج ترین قرارداد های کشور می باشد. به علت رواج این قرارداد قانون گذاران نیز به تدوین قوانینی پرداخته اند که روابط موجر و مستاجر را به درستی تنظیم کند. اهمیت این قرارداد در آنجا مشخص می شود که قانون گذار به مواد موجود در قانون مدنی بسنده نکرده است و قانونی دیگری تحت عنوان قانون روابط موجر و مستاجر تدوین کرده است. یکی ار دعوا هایی که در باب این قرارداد طرح می شود مربوط به عدم تخلیه مستاجر در موعد مقرر است. در صورتی که مستاجر از تخلیه ملک در زمان و موعد مقرر امتناع بورزد ، مالک یا موجر می تواند با گرفتن حکم تخلیه مستاجر ، اقدام به پس گرفتن مال خویش بکند. برای کسب اطلاعات در مورد شیوه و نحوه طرح شکایت و گرفتن حکم تخلیه مستاجر این مقاله را از دست ندهید.

قرارداد اجاره و تعریف آن

در ماده ی 466 قانون مدنی تعریف قرارداد اجاره به این صورت آمده است :

“اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد ‌اجاره را عین مستاجره گویند.”

به ازای دادن اذن استفاده از عین مستاجره ، موجر از مستاجر طلب مال الاجاره می کند. مال الاجاره همان مقدار پولی است که ماهیانه طبق قرارداد باید به موجر پرداخت شود. البته پول دیگری در قرارداد اجاره میان موجر و مستاجر از جانب مستاجر پرداخت می شود که در اصطلاح به آن پول پیش می گویند. پرداخت پول پیش در جامعه ی ما به عرف در انعقاد قرارداد اجاره ی ملک تبدیل گشته است هرچند که در شیوه ی تعیین مقدار این پول اختلاف نظر وجود دارد. با این وجود پرداخت این پول را میتوان در حکم جلوگیری از خسارات احتمالی یا تضمین در نظر گرفت . مقدار پول پیش و مال الاجاره باید در قرار داد تعیین شود . پول پیش تا زمان سکونت مستاجر در ملک در نزد موجر باقی می ماند و پس از تخلیه باید به مستاجر بازگردانده شود. مال الاجاره که در ازای بهره مندی از حق سکونت در ملک تعیین می شود ، مواعد پرداخت آن باید در قرارداد ذکر شود. شیوه ی رایج پرداخت مال الاجاره به صورت ماهیانه است. مال الاجاره حق موجر است و مستاجر نمی تواند از پرداخت آن سر باز بزند. مطابق قانون  اگر در عین اجاره اتفاقی رخ بدهد که استفاده ی مستاجر را از عین اجاره مختل کند ، در این صورت مستاجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت ولی اگر به استفاده از مال ادامه بدهد نمی تواند از پرداخت مال الاجاره سر باز بزند.

یکی از شروط صحت قرارداد اجاره ، تعیین مدت اجاره است . به موجب ماده 468 قانون مدنی در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است. پس از به پایان رسیدن مدت اجاره مستاجر باید ملک را تخلیه کند و یا به تمدید قرارداد اجاره بپردازد. اگر مستاجر از تخلیه ملک سر باز زد موجر میتواند با گرفتن حکم تخلیه مستاجر اقدام به تخلیه ی ملک خود بکند. در ادامه به این موضوع به تفصیل می پردازیم.

شرایط گرفتن حکم تخلیه مستاجر

1-انقضای مدت اجاره

طبق ماده ی 2 قانون روابط موجر و مستاجر :

“قرارداد های عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به‌ امضای موجر و مستاجر برسد و به‌ وسیله دونفر افراد مورد‌اعتماد طرفین به‌ عنوان شهود گواهی گردد.”

اگر مدت اجاره در قرارداد ذکر نشود قرارداد باطل است . حال اگر مدت این قرار داد به پایان برسد به موجب ماده ی 3 قانون روابط موجر و مستاجر :

“پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم‌ مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط  دوایر اجرای‌ ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه ی قضاییه انجام خواهد گرفت.”

پس مطابق ماده ی فوق اگر مدت زمان اجاره منقضی شود موجر با گرفتن حکم تخلیه مستاجر می تواند اقدام به خالی کردن ملک خود بکند. البته همیشه نیاز به مراجعه به مراجع قضایی وجود ندارد و اگر مستاجر ، خود اقدام به تخلیه ی ملک موجر کند دیگر نیازی به طرح دعوا و گرفتن حکم تخلیه مستاجر و توسل به ضابطین قوه ی قضاییه نخواهد بود.

نکته : درماده ی 494 قانون مدنی چنین نوشته شده است :

“عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف میشود و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف‌ خود نگاه دارد موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگر چه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.”

در این ماده ذکر شده است اگر مدت اجاره به پایان رسیده باشد ، در صورتی که مستاجر همچنان از مال استفاده کند ( در این موضوع همچنان در ملک باقی بماند و آن را تخلیه نکند) موجر میتواند درخواست اجرت المثل کند مگر آنکه خود به مستاجر مهلت برای تخلیه و حق استفاده ی مجانی داده باشد.

2-فسخ قرارداد اجاره

علاوه بر منقضی شدن مدت زمان اجاره ، با فسخ قرارداد نیز می توان اقدام به گرفتن حکم تخلیه مستاجر کرد. موجر در مواردی که قانون تعیین کرده است می تواند قرارداد را فسخ کند. اگر مستاجر بی اذن مالک ، ملک را به دیگری واگذار کند ، یا در آن فعالیت ها نادرست و نا مربوط انجام دهد ، موجر حق فسخ قرارداد را دارد. همچنین گاهی پیش میاید که عین مستاجره ، به تعمیر و مرمت نیاز دارد که در این صورت مستاجر باید به موجر حق ورود برای تعمیر را بدهد. اگر مستاجر از دادن اجازه ی ورود بدون عذر و دلیل منطقی و موجه امتناع ورزد ، موجر حق فسخ قرارداد را دارد.

یکی از مهم ترین مواردی که در آن موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند عدم انجام تعهدات است. در قرارداد اجاره مستاجر متعهد است در ازای استفاده از منافع عین مستاجره ، مال الاجاره را بپردازد. اگر مستاجر مال اجاره را در موعد مقرر خود نپردازد ، موجر میتواند اقدام به فسخ قرارداد و گرفتن حکم تخلیه مستاجر کند.

نکته : چنین حقی باید در شروط ضمن قرارداد ذکر شود. یعنی در قرارداد نوشته شده باشد در صورت عدم تادیه مال الاجاره یا واگذاری ملک به شخص دیگری و … مالک حق فسخ اجاره را دارد. همچنین اگر هر شرط دیگری در قرارداد ذکر شده باشد و مستاجر بر خلاف آن رفتار کند ، موجر حق فسخ خواهد داشت.بدیهی است که در صورت منفسخ شدن قرارداد طرفین نسبت به یکدیگر تعهدی نخواهند داشت و مالک با گرفتن حکم تخلیه مستاجر می تواند اقدام به تخلیه ی ملک خود کند.

در نهایت در ماده ی 4 قانون روابط موجر و مستاجر نوشته شده است:

” در صورتی که‌ موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه ویا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و‌تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.”

منظور از این ماده این است که موجر نیز با گرفتن حکم تخلیه مستاجر و تخلیه ملک باید پول پیش مستاجر را به او بازگرداند.

مراحل گرفتن حکم تخلیه مستاجر

صدور و گرفتن حکم تخلیه ی مستاجر هم از طریق شورای حل اختلاف و هم از طریق مراکز ثبت اسناد و املاک قابل انجام است و مراحل چگونگی انجام آن به شرح زیر است:

دریافت حکم تخلیه از طریق اداره ثبت : گرفتن حکم تخلیه مستاجر و اجرایی کردن آن از طریق ثبت اسناد و املاک میتواند صورت میگیرد. پیگیری و گرفتن حکم تخلیه مستاجر از طریق دفاتر ثبت اسناد و املاک زمانی می تواند صورت بگیرد که قرارداد مذکور به صورت رسمی صورت گرفته باشد. اگر چنین باشد موجر میتواند با مراجعه به این مراکز اقدام به گرفتن حکم تخلیه کند . پس از صدور حکم تخلیه مستاجر، حکم مذکور باید طی 48 ساعت به مستاجر ابلاغ شود و وی باید طی 72 ساعت اقدام به تخلیه ی ملک کند.

گرفتن حکم تخلیه مستاجر با مراجعه به شورای حل اختلاف :موجر میتواند از طریق شورای حل اختلاف به شکایت عدم تخلیه مستاجر اقدام کند. مستاجر حق دارد تا 20 روز به این شکایت اعتراض کند و اگر حکم تخلیه صادر شد به مدت ده روز حق اعتراض به حکم مذکور را دارد. اگر در این 10 روز اعتراض صورت نگیرد و یا اعتراض به نتیجه نرسد حکم مذکور از طریق اجرای احکام و یا کلانتری به اجرای در می آید.

اگر نیاز به گرفتن حکم تخلیه فوری دارید بهتر است برای گرفتن آن از طریق وکیل مناسب اقدام کنید. گرفتن حکم تخلیه مستاجر گاهی با پیچیدگی هایی همراه می شود که از طریق وکیل به راحتی قابل حل است. در شرایط کنونی با توجه به شیوع ویروس کرونا نیز ، دولت قوانینی را به نفع مستاجر تصویب کرده است که گرفتن حکم تخلیه مستاجر را دشوار تر می کند. به همین منظور اگر به دنبال حکم تخلیه فوری و سریع هستید ، داشتن وکیل میتواند گرفتن حکم مذکور را تسهیل و تسریع کند . شما  می توانید برای گرفتن حکم تخلیه مستاجر، از طریق سایت عدل و حق اقدام به انجام مشاوره حقوقی و اتخاذ وکیل مناسب در تهران کنید.