مدت زمان فسخ قانونی معامله ملک

مدت زمان فسخ قانونی معامله ملک (0 تا 100 فسخ قرارداد ملکی)

همانطور که می دانید خرید و فروش ملک با وجود اینکه در بازار کنونی کمی راکد شده است اما همچنان مهم ترین معاملاتی است که در سطح بازار انجام می شود چرا که ارزش های بسیار بالایی دارد. اما معاملات ملکی مانند هر معامله دیگری ممکن است با مشکلاتی رو به رو شود که در این زمان بحث فسخ ملک و مدت زمان قانونی آن مطرح می شود. ما در این مطلب قصد داریم تا 0 تا 100 مدت زمان فسخ قانونی معامله ملک را برای شما برسی کنیم.

با ما در این صفحه همراه باشید و اطلاعات کامل مورد نیاز خود را در خصوص مدت زمان فسخ قانونی معامله ملک را به دست بیاورید.

منظور از فسخ ملک چیست ؟

قرارداد معامله فروش ملک یک قرارداد لازم محسوب می شود یعنی طرفین نمی توانند هر زمان که تمایل دارند به فسخ آن بپردازند مگر آن که شرایطی محرز شود. این شرایط به این شرح می باشد :

1. شرایط مقرر شده در قرارداد محرز شود و امکان فسخ قرارداد برای شما میسر شود.
2. شرایط مندرج در قانون محرز شود که معامله ملک قابل فسخ باشد.

از این رو شما تحت این دور مورد می توانید مدت زمانی را برای فسخ معامله قائل شوید.

مدت زمان فسخ ملک قید شده در معامله

ابتدا شایان ذکر است :

در قانون ما هیچ مدت زمان مشخصی برای فسخ معامله معین نشده است در نتیجه مدت زمان فسخ قانونی معامله ملک قطعی نیست. از این رو یا باید به مدت زمان توافق طرفین نگاه انداخت یا باید به مدت زمان عرفی هر یک از خیارات فسخ نگاه کرد.

در معامله ملکی که بسته شده است معمولا حق فسخ و مدت زمان آن تعیین می شود و ضرر و زیان و خسارات ناشی از فسخ نیز پیش بینی می شود. در این زمان شما با کمک گرفتن از این بند می توانید به فسخ معامله در مدت زمان تعیین و توافق شده بپردازید.

خوب است بدانید که این شرایط در قانون مدنی و در ماده 399 به خیار شرط نام گذاری شده است :

در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.

مدت زمان فسخ قانونی معامله ملک با توجه به خیارات

اگر در قرارداد شما بندی در خصوص فسخ قرارداد و شرایط آن وجود ندارد این موضوع همچنان قابل مطرح است که از طریق خیارات مندرج در ماده 396 قانون مدنی می توان برای فسخ معامله استفاده کرد. در خصوص این مواد مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک قابل تصور و مطرح کردن است که در ادامه به تفسیر در خصوص آن ها کاملا توضیحات را در اختیار شما قرار میدهیم :

خیار مجلس

خیار مجلس را می توان ساده ترین و سریع ترین فسخ معاملات ملکی به شمار آور چرا که به صورت فوری اعمال می شود. خیار مجلس به این معنی ست که شما تا زمانی که در مجلس انعقاد معامله ملک وجود دارید می توانید معامله را فسخ کنید. در نظر داشته باشید به محض اینکه مجلس معامله ملک توسط یکی از طرفین ترک شود این خیار اسقاط می شود.

در حقیقت مدت زمان فسخ قانونی معامله ملک در اینجا تا زمان خروج از مجلس است.

خیار تاخیر ثمن

در خصوص خیار تاخیر ثمن ابتدا باید به این نکته توجه کنید که برای پرداخت ثمن ملک نباید مدت زمانی تعیین شده باشد. اگر مدت زمانی برای پرداخت مبلغ مورد معامله در نظر گرفته باشید در این صورت این خیار اسقاط می شود. در این صورت بایع یعنی فروشنده ملک می تواند مطابق ماده 402 قانون مدنی عمل نماید :

اگر سه روز از تاریخ‌ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله میشود.

در حقیقت در این خیار برای فروشنده ملک در نظر گرفته شده است. البته در خصوص مدت زمان قانونی فسخ معاملات ملک حالت دیگری نیز قابل تصور است که به این شرح می باشد :

اگر مدت زمانی برای پرداخت ثمن تعیین شده باشد اما در تاریخ مقرره بایع ملک را تحویل ندهد یا ثمن پرداخت نشود باید مراحل زیر طی شود تا مدت زمان فسخ قانونی معامله ملک قابل تصور باشد :

1. ابتدا اظهار نامه قانونی برای ایفای تعهدات بفرستید.
2. سپس به دادگاه مراجعه کنید و الزام به ایفای تعهدات را بخواهید.
3. اگر باز فرد مقابل از انجام دستور دادگاه استنکاف کند در این صورت حق فسخ برای شما وجود دارد.
4. البته شما می توانید صبر کنید تا دادگاه فرد را الزام به انجام تعهدات نماید.

خیار تخلف از رویت و وصف

این خیار و مدت زمان فسخ قانونی برای معامله ملک تا حدودی عرفی می باشد. اگر بایع در زمان معامله وجود برخی صفات ضروری را ذکر کرده باشد یا ملک را به شما نشان داده باشد اما در زمان تحویل مبیع مشاهده کنید که مال تحویل داده شده خلاف توافق است یا صفات مشخص شده را ندارد در این صورت شما حق فسخ خواهید داشت.

اما باید در یک مدت زمان عرفی مشخص نیت خود را برای فسخ معامله ابراز نمایید. در غیر این صورت اگر مدت زمان زیادی به طول بیانجامد یک معنی خواهد داشت : شما از نبود صفت مذکور چشم پوشی کردید و قصد ادامه معامله را دارید.

خیار غبن

این خیار برای زمانی مشخص می شود که یکی از طرفین در نتیجه این معامله ضرر فاحش کرده باشند. در حقیقت یا ملکی را بسیار گران خریده اند یا مالکی ملک خود را بسیار ارزان فروخته است که در این صورت خیار غبن قابل تصور می باشد. یعنی شما می توانید بر اساس این ضرر اقدام به فسخ معامله ملک کنید. اما مدت زمان فسخ قانونی معامله ملک در این حالت چقدر است ؟

این مدت زمان نیز عرفی است. یعنی باید فوری اعمال شود و منظور از فوری این است که به قدری طول نکشد که تصور شود شما از این ضرر چشم پوشی نموده اید.

خیار عیب

اگر ملک مورد معامله دچار عیبی باشد که نوعا در معامله خلل ایجاد می کند و در ارزش حقیقی ملک تغییر ایجاد می کند خریدار حق فسخ معامله را داشت که در این حالت نیز مدت زمان قانونی فسخ معامله ملک به صورت عرفی می باشد به گونه ای که تصور نشود شما از عیب وجود داشته چشم پوشی نموده اید.

خیار تبعض صفقه

خیار تبعض صفقه زمانی ایجاد می شود که معامله شما نسبت به برخی از قسمت مال درست و نسبت قسمتی از آن نادرست می باشد. برای مثال شما ملکی را با پارکینگ خریداری کرده اید اما در زمان تحویل متوجه می شوید که پارکینگی در کار نیست. در این صورت یا معامله را قبول می کنید و قیمت پارکینگ را از ثمن معامله کم می کنید. یا به استناد به این خیار فسخ کل معامله را برهم می زنید که مدت زمان فسخ قانونی معامله ملک کمی واضح می باشد.

مدت زمانی که در این خیار برای فسخ قانونی مطرح می شود چندان ایجاد مشکل نمی نماید چرا که در هر صورت در زمان تحویل مبیع یا گرفتن ثمن در خصوص آن تعیین تکلیف می کنید و مدت زمان محدودی برای آن متصور نیست.

خیار تدلیس

در آخر این خیار مطرح می شود که یکی از مهم ترین خیارات متصور در حقوق مدنی ما می باشد. اگر یکی از طرفین که قالبا فروشنده می باشد با فریب و پنهان کاری طرف مقابل را به خرید ملک ترغیب و وادار کند در صورتی که خریدار با آگاهی از موارد پنهان شده از خرید ملک صرف نظر می نموده است در این صورت خیار تدلیس متصور است که بسیار حائز اهمیت است.

مدت زمان فسخ قانونی معامله ملک در این خیار چگونه است ؟ شما پس از اطلاع از این حقیقت پنهان شده مدت زمان عرفی دارید که باید ابراز کنید آیا قصد فسخ معامله را دارید یا خیر !

فسخ معامله ملک در اسقاط کافه خیارات

یکی از بند هایی که کمتر کسی به آن توجه می کند بند اسقاط کافه خیارات است : یعنی تمامی خیارات بالا بلا استفاده در قرارداد شما می شود. اگر این بند در قرارداد شما وجود دارد دو مورد را در نظر بگیرید :

• خیار تدلیس و خیار غبن بسیار فاحش (طوری که عرفا قابل پذیرش نباشد) قابل اسقاط نیست.
• اگر این بند در قرارداد شما وجود دارد حتما شرایطی خود برای امکان فسخ معامله در نظر بگیرید که دچار ضرر و خسارات نشوید.

فسخ قانونی معامله در 24 ساعت !

در آخرین قسمت این مطلب در خصوص مدت زمان فسخ قانونی معامله املاک این موضوع نیز قابل ذکر است که معمولا با توافق طرفین این امکان وجود دارد که تنها ظرف 24 ساعت پس از انعقاد عقد بدون نیاز به پرداخت هر گونه خسارت و ضرر و زیان اقدام به فسخ معامله نمایید که این موضوع قابل پذیرش است.

در ادامه به برخی از مهم ترین سوالات شما در خصوص این مدت زمان پاسخ می دهیم.

سوالات متداول در خصوص مدت زمان فسخ قانونی معامله ملک

آیا برای فسخ باید به دادگاه برویم ؟

خیر تنها در زمان ایجاد یک دعوا این نیاز حس می شود.

اگر مشتری ثمن ملک را پرداخت نکرد ایا می توان در ابتدا اعلام فسخ کرد ؟

اگر شما ملک را تحویل نداده باشید و یا درخواست ثمن نکرده باشید (طوری که خبر از قصد شما برای التزام به فروش دهد) در این صورت 72 ساعت وقت برای فسخ دارید.

مدت زمان فسخ قانونی معامله ملک از چه زمانی شروع می شود ؟

اگر مدت زمان خاصی تعیین نشده باشد مبدا زمان انعقاد قرارداد است.

آیا فسخ فوری نیاز به پرداخت هزینه دارد ؟

خیر مگر آنکه طرفین خلاف آن توافق کرده باشند.

آیا با گذشتن زمان از تاریخ فسخ این حق اسقاط می شود ؟

بله اگر مدت زمان مندرج در قرارداد بگذرد و مدت زمان عرفی فسخ نیز گذر کند در این زمان امکان فسخ از بین میرود.

شما می توانید در صورت وجود ابهاماتی در خصوص مدت زمان فسخ قانونی معامله ملک با مرکز حقوقی عدل و حق تماس گرفته و اقدام به انجام مشاوره ملکی نمایید.