شرایط و روند تخلیه فوری ملک

امروزه با گسترش شهرها و نیاز سکونت و کسب درآمد افراد یکی از معضلات دوران فعلی جامعه ما یافتن ملک  و اجاره  املاک می باشد که در این موارد یکی از رایج ترین  تبادلات قراردادی بین افراد است . همین تبادلات قراردادی میان  افراد گاهی سبب بروز اختلافات بین مالک و مستاجر را ایجاد می کند که هیچ راه حلی جز اقدام قانونی پیش پای طرفین باقی نمی گذارد. ما در این مقاله قصد داریم نحوه تخلیه فوری ملک و شرایط قانونی را در این خصوص برای شما بیان کنیم.

 

حکم تخلیه ملک و دستور تخلیه چیست؟

از نظر قانونی و حقوقی دستور تخلیه ملک با حکم تخلیه تفاوت هایی دارد .

اول از همه به دستور تخلیه ملک می پردازیم.

برای دستور تخلیه باید مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376

شرایط زیر وجود داشته باشد:

1. از همه اجاره نامه مدت دار باشد یعنی شروع اجاره و پایان اجاره مشخص باشد.
2. .اجاره نامه در دو نسخه تنظیم گشته که یک نسخه در دست مالک و دیگری در دست مستاجر باشد.
3. اجاره به امضا طرفین یعنی مالک و مستاجر در هر دو نسخه رسیده باشد.
4. باید دو شاهد عاقل و بالغ اجاره نامه را امضا بکنند.
5. پس از طی شدن مدت قرار داد اجاره و پایان یافتن آن مالک می تواند نسبت به دستور تخلیه اقدام نماید. پس یعنی حتما باید زمان اجاره تمام شده باشد.

 

حکم تخلیه ملک

در حالتی که هر یک از موارد مذکور که برای دستور تخلیه بیان داشتیم در قرارداد طرفین ذکر نشده باشد دیگر نمی توان از طریق گرفتن دستور تخلیه ملک را تخلیه نمود. اما می توان بر اساس حکم تخلیه ملک را تخلیه کرد. اما روال قانونی و مدت زمان کمی طولانی تر می شود که بهتر است در این خصوص با وکلای مجرب در این زمینه مشورت کنید تا در تخلیه فوری ملک به شما یاری دهند تا در زمان کمتر بتوانید ملک خودتان را تخلیه نمایید.

 

نحوه تخلیه فوری ملک و وکیل برای تخلیه ملک

تخلیه فوری ملک زمانی محقق می شود که طرفین قرارداد اجاره را مطابق قانون و شرایطی که در بالا گفتیم منعقد کرده باشند .

ابتدا برای تخلیه فوری بهتر است با وکلای مجرب در این زمینه مشورت کرده و بعد از آن  باید برسی کرد که مستاجر بر اساس چه شرایطی اقدام به تخلیه نکرده یا چه فعلی انجام داده که موجب تخلیه فوری از منظر قانون  می شود.

موارد مهمی که مطابق قانون می توان نسبت به تخلیه فوری اشاره کرد عبارتند از:

-پایان مدت قرارداد

-نپرداختن سه ماه متوالی اجاره بها

-در مواردی که توافق شده مستاجر حق انتقال و اجاره ملک به دیگری را ندارد اگر خلاف این توافق عمل کرده و ملک را به دیگری منتقل کرده باشد.

– اگر مستاجر ملک را جهت انجام کار های غیر قانونی و غیر شرعی اجاره کند یا در زمان اجاره کار هایی از این قبیل انجام دهد.

همانطور که در بالا گفتیم اگر یکی از موارد مذکور به وجود آید و مطابق قانون باشد می تواند تخلیه فوری ملک را توسط شخص مالک یا وکیل وی انجام داد.

 

نمونه دادخواست تخلیه فوری ملک

مشخصات دو طرف         نام و نام خانوادگی       نام پدر          شغل            محل زندگی

خواهان…….

خوانده…….

وكيل يا نماينده قانونى….

 تعيين خواسته وبهای آن…..

صدور حکم به خاطر الزام خوانده به تخلیه و تحویل عین خانه اجاره شده مسکونی به دلیل استفاده مستأجر از عین مستأجره بر ضد منظور و هدفی که در قرارداد اجاره ذکر شده است.

 

دلايل و منضمات دادخواست

1. عکس مصدق سند مالکیت

2. عکس مصدق اجاره‌نامه عادی مورخ

3.عند اللزوم استعلام ثبتی

4. وکالتنامه

ریاست محترم شورای حل اختلاف… با عرض سلام؛ با احترام اینجانب خواهان /وکیل خواهان، نکات ذیل را به استحضار می رساند:

اولا با عنایت به این که موکل/ خواهان، مستند به تصویر مصدق سند مالکیت، مالک رسمی شش دانگ یک دستگاه آپارتمان/ یک باب خانه، با مشخصات ثبت شده مضبوط در اسناد تقدیمی، واقع در … است.

ثانیا با دانستن این که موکل/خواهان، مستند به تصویر مصدق اجاره‌نامه عادی مورخ … ملک ذکر شده در بالا را به خوانده محترم اجاره داده است.

ثالثا با بر اساس این که وفق ماده2 آئین‌ نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1376 به شماره5416/110 مورخ25/2/1378 هیئت وزیران، بر اساس ماده12 همان قانون، موارد ذیل متضاد مجموعه قوانین روابط موجر و مستأجر مصوب1376 است:

1ـ هر وقت روابط استیجاری دو طرف، به پیش از تاریخ اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1376 برگردد.

2ـ هر وقت روابط دو طرف، ناشی از انتقال حقوق قانونی مستأجر پیشین به مستأجر جدید بوده و قرارداد اجاره نیز به قبل از لازم‌الاجراء شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1376 برگردد.

3ـ هر وقت روابط دو طرف، ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات ـ بر حسب تراضی شفاهی با موجر ـ به عنوان اجاره باشد.

4ـ هر وقت دلیل تخلیه املاک استیجاری، پیش از انقضاء مدت اجاره باشد.

5 ـ هر وقت سند عادی اجاره، بر اساس ضوابط تعیین شده در ماده2 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1376 تنظیم نشده باشد (گواهی ندادن قرارداد عادی اجاره، توسط دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شاهد).

رابعا با عنایت به این که اجاره‌نامه عادی فوق‌الذکر، مشمول بند4 آئین‌نامه سابق‌الذکر است.

خامسا با در نظر گرفتن این که خوانده محترم، از تخلیه و تحویل عین مستأجره مسکونی استنکاف می‌ورزد.

با توجه به موارد ذکر شده صادر کردن حکم مبنی بر الزام خوانده به تخلیه و تحویل عین مستأجره مسکونی به خاطر استفاده مستأجر از عین مستأجره بر ضد منظور و هدفی که در قرارداد اجاره ذکر شده است و نیز الزام وی به پرداخت کردن هزینه دادرسی و حق‌الوکاله، وفق بند «ج» ماده8 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1362 و مواد 515 و519 قانون آیین دادرسی مدنی و قاعده تسبیب ، مورد استدعا ست.

امضا – مهر – اثر انگشت

 

نتیجه گیری

برای انعقاد اجاره نامه بهتر است تمام نکات قانونی را رعایت کرد و از نوشتن اجاره نامه  های دست نویس و شفاهی اجتناب کرد و برای اطمینان از حقوق طرفین قرار داد نکات مهم و موارد قانونی به صورت دقیق ذکر کرد تا در صورت بروز مشکل و اختلاف میان طرفین بتوان راحت و مستند از مجاری قانونی پیگیری و مطالبه حق نمود اما اگر دچار مشکل یا عدم تخلیه مستاجر شدید بهتر است تا با وکلای مجرب در این زمینه مشورت کنید تا در کمترین زمان به حق از دست رفته خود دست یابید.