تغییر کاربری مسکونی به تجاری

تغییر کاربری مسکونی به تجاری

ملک تجاری از نظر ارزش گذاری و درآمدی که برای هر کسی ایجاد می کند از سطح بالاتری برخوردار می باشد. این نکته به قدری در ارزش گذاری زمین ها دخیل می باشد که تفاوت قیمتی یک متر زمین تجاری و یک متر زمین مسکونی قابل توجه می باشد .اما هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری و تغییر آن چیزی نیست که در اختیار صاحب ملک باشد بلکه دریافت مجوز های لازم از اهمیت زیادی برخوردار می باشد.

به همین علت ما قصد دارید تا در این مطلب تغییر کاربری مسکونی به تجاری را به طور کامل مورد برسی قرار دهیم و مراحل آن را برای شما شرح دهیم. پس جهت کسب اطلاعات لازم در مورد تغییر کاربری مسکونی به تجاری با ما در این مطلب همراه باشید.

اصل عدم امکان تغییر کاربری چیست؟

اصل “عدم امکان تغییر کاربری” به مفهوم عدم امکان تغییر استفاده یک ملک از کاربری مشخص شده در پروانه ساختمانی اشاره دارد. این اصل در بسیاری از قوانین شهرسازی و شهرداری وجود دارد و هدف آن حفظ استفاده صحیح از زمین‌ ها و ساختمان‌ ها و جلوگیری از تغییر کاربری غیرمجاز است. به طور کلی، مالک یا مستأجر یک ملک باید قبل از هرگونه تغییر در کاربری ملک، از شهرداری مجوز تغییر کاربری را دریافت کند.

این مجوز توسط شهرداری صادر می‌ شود و در آن کاربری دقیق ملک بر اساس قوانین و ضوابط مربوطه مشخص می‌ شود. در صورتی که تغییر کاربری بدون اخذ مجوز و یا بر خلاف شرایط مجوز صورت گیرد، ممکن است مجازات‌ های قانونی اعمال شود. مبنای قانونی اصل “عدم امکان تغییر کاربری” در بسیاری از قوانین شهرداری و شهرسازی وجود دارد.

به عنوان مثال، در تبصره بند ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری که در سال ۱۳۵۲ تصویب شده است، شهرداری مکلف است طبق ضوابط نقشه جامع شهر، در پروانه‌ های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را مشخص کند. در صورتی که استفاده از ساختمان بر خلاف پروانه ساختمانی و در منطقه غیرتجاری به منظور کسب و تجارت صورت گیرد، شهرداری می‌تواند این تخلف را به کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ارجاع دهد.

تغییر کاربری مسکونی به تجاری چیست و چرا اهمیت دارد ؟

ممکن است ندانید اما هر پروژه ای در هنگام ساخت نیاز به مجوز هایی برای ساخته شدن دارد. در این مجوز ها که باید از شهرداری گرفته شود به طور دقیق کاربری ملک یا ساختمانی که در حال ساخته شدن است تعیین می گردد و طبیعتا فعالیت خارج از این کاربری تخلف محسوب شده و از مجازات های مخصوص به خود برخوردار می باشد و در این راستا هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری نیز مطرح می گردد.

اما این بدان معنی نیست که امکان تغییر کاربری تعیین شده وجود ندارد ! در این زمان است که دریافت مجوز تغییر کاربری مسکونی به تجاری می تواند امکان فعالیت های تجاری در ملک شما را فراهم کند.

توجه داشته باشید که نمی توان از دو کاربری در یک ملک استفاده کرد. یعنی با تغییر کاربری ملک مسکونی به ملک تجاری دیگر ویژگی مسکونی بودن از آن ساقط می گردد.

فعالیت هایی که نیاز به تغییر کاربری مسکونی به تجاری ندارند :

پیش از آن که به طور کامل مراحل و هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری آن را ذکر کنیم لازم به ذکر است که انجام برخی از فعالیت ها در ملک مسکونی از نظر قوانین شهرداری مشکلی ندارد و انجام آن در ملک مسکونی حتی بدون دریافت مجوز نیز امکان پذیر است. به موجب قوانین شهرداری استفاده از ملک غیر تجاری برای انجام این فعالیت ها بلا مانع است :

• دائر کردن دفتر وکالت
• مطب
• دفتر اسناد رسمی، ازدواج و طلاق
• دفتر روزنامه و مجله
• دفتر مهندسی به وسیله مالک

این 5 مورد فوق از نظر قانون فعالیت های تجاری محسوب نمی شوند انجام آن ها در ملک غیر تجاری و مسکونی بلا مانع می باشد. همچنین است که برای فعالیت های زیر نیز نیاز به تغییر کاربری مسکونی به تجاری وجود ندارد :

• استفاده از ملک مسکونی برای انجام مشاغل خانگی
• تاسیس دفاتر مطبوعات

هرگونه فعالیت تجاری در ملک غیر تجاری به استثنا موارد فوق از تخلفات شهرداری محسوب شده است و طبیعتا مجازات های مربوط به خود برخوردار است.

در صورت عدم دریافت مجوز باید منتظر مجازات های نقدی و توقف کسب و کار و همچنین پلمپ ملک باشید.

تغییر کاربری مسکونی و شیوه انجام آن

در زمان دریافت مجوز تغییر کاربری بدون شک سه سوال برای شما به وجود می آید. مراحل تغییر کاربری چیست ؟ هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری به چه صورت است و برای تغییر کاربری به چه مدارکی نیاز است. برای دریافت پاسخ این سوال ها با ما همراه باشید.

مراحل تغییر کاربری مسکونی به تجاری

اگر بخواهیم مجوز تغییر کاربری را دریافت کنیم ابتدا باید تعیین شود که تغییر کاربری به چه شکل خواهد. به طور معمول در این موارد دو راه پیش روی شما خواهد بود :

1. تغییر کاربری ، تخریب و باز سازی کامل ملک مسکونی
2. دریافت مجوز انجام فعالیت تجاری در ملک غیر تجاری

البته که در نوع اول ملک مورد نظر باید کاملا برای شما باشد و اگر به صورت مشاع یا افراد دیگری نیز از آن استفاده کنند طبیعی است که نمی توان ملک مسکونی افراد دیگر جهت فعالیت خود تخریب نمود مگر به رضایت خود طرف دیگر. مراحل که شما باید برای تغییر کاربری مسکونی به تجاری طی نمایید به این شرح می باشد :

1-مراجعه به شهرداری استعلام از ملک و پرداخت عوارض

باید بدانید که مطابق قوانین کشور ما هیچ کاری بدون پرداختن عوارض و خلافی های مربوط به آن شروع نمی شود. ابتدا باید با مراجعه به شهرداری عوارض مربوط به ملک خود را پرداخت کنید. لازم به ذکر است که رسید پرداخت عوارض باید در ذیل مدارک درخواست مجوز تغییر کاربری ارائه شود در غیر این صورت پرونده تا زمان پرداخت این عوارض متوقف می گردد.

2-درخواست تغییر کاربری در دفاتر نوسازی

شما باید مدارک  و درخواست خود را مبنی بر تغییر کاربری مسکونی به تجاری به همراه مدارک مورد نیاز به دفاتر نوسازی ارائه دهید. شایان ذکر است که این مراحل امروزه به صورت الکترونیکی انجام می گردد و نیاز نیست برای ارائه مدارک  و ثبت درخواست مراجعه حضوری داشته باشید. هرچند که در ادامه مدارک مورد نیاز را به طور کامل ذکر می کنیم اما لازم به ذکر است که در این مدارک باید اطلاعات دقیقی در مورد ملک ثبت گردد و در صورت تمایل به نوسازی نقشه جدید ملک نیز وجود داشته باشد.

3-اعزام کارشناس به ملک

شما در فرم درخواست تغییر کاربری مسکونی به تجاری اطلاعاتی را ذکر کرده اید که پیش از برسی آن باید به طور کامل تایید گردد. بدین منظور کارشناسی از اداره مذکور جهت تایید اطلاعات شما در ملک حضور پیدا می کند و وضعیت آن را به طور دقیق مورد برسی قرار می دهد.

4- ترسیم نقشه تغییر کاربری زمین

پس از اینکه اطلاعات مورد نظر شما تایید شد ، نقشه جدید تغییر کاربری باید ترسیم گردد. طبیعتا این نقشه توسط اداره نوسازی رسم می گردد و در آن اطلاعات ملک تجاری جدید ذکر می شود. برای مثال تعیین می شود که این ملک تجاری چند طبقه است ، چه وسعتی دارد ، چند واحد تجاری یا پارکینگ دارد و … . این نقشه در چهارچوب قوانین و ایین نامه شهرداری کشیده می شود اما امکان اعتراض نسبت به جزییات آن وجود دارد.

5-رسم نقشه اصلی ملک جدید

نقشه ای که اداره نوسازی برای شما ترسیم می کند مانند یک چهارچوب است که نقشه اصلی ملک شما باید بر اساس آن ترسیم شود. شما در این مرحله بر اساس نقشه ای که این اداره ترسیم نموده است اقدام به کشیدن طرح اصلی و اجرایی خود می کنید و پس از به تایید رسیدن آن می توانید وارد مرحله اجرایی تغییر کاربری مسکونی به تجاری شوید.

6- دریافت مجوز تغییر کاربری و پروانه ساخت

نقشه جدید را به همراه نقشه خانه تهیه کرده و به اداره نوسازی می برید. در این مرحله اگر هیچ مشکلی در این نقشه ها وجود نداشته باشد پروانه ساخت صادر می گردد و این پروانه به منزله همان حکم و مجوز تغییر کاربری مسکونی به تجاری می باشد.

7- تخریب نوسازی ملک

در این مرحله که مرحله آخر است شما به تخریب ملک مسکونی خود می پردازید و بر اساس نقشه تایید شده آن را نوسازی می کنید.

توجه داشته باشید که حتما نوسازی ملک باید بر اساس نقشه تایید شده باشد. در غیر این صورت دریافت پایان کار امکان پذیر نیست تا بنا جدید بر اساس نقشه اصلی اصلاح گردد.

همچنین در نظر داشته باشید در صورتی که تغییر کاربری مسکونی به تجاری بدون نیاز به نوسازی و تخریب می باشد دیگر نیاز نیست مراحل مربوط به ساخت بنای جدید طی شود. این روش به طور معمول سریع تر به نتیجه می رسد.

7 مرحله تغییر کاربری مسکونی به تجاری به این شرح می باشد. در نظر داشته باشید که طی کردن این مراحل در واقعیت چندان آسان نمی باشد و به طور معمول درگیری ها و موانعی در طول دریافت جواز برای شما به وجود می آید. به همین علت به شما پیشنهاد می کنیم به منظور دریافت هر چه سریع تر مجوز تغییر کاربری مسکونی از طریق یک وکیل حرفه ای در این زمینه کمک بگیرید تا درخواست شما در سریع ترین زمان ممکن به نتیجه مطلوب برسد.

مدارک مورد نیاز تغییر کاربری مسکونی به تجاری

• شما برای درخواست مجوز تغییر کاربری مسکونی به این مدارک نیاز خواهید داشت :
• مدارک شناسایی (کارت ملی، شناسنامه و…) مالک اصلی
• وکالتنامه نماینده قانونی مالک (در صورت لزوم)
• وکالتنامه از سایر مالکان (در صورتی که ملک اصلی به نام چند نفر می باشد)
• سند ملک
• رسید و برگه تسویه حساب عوارض و مالیات ها مربوطه
• نقشه ملک تجاری جدید و مورد نظر شما
• مجوز های مورد نظر برای تغییر کاربری که در زمان درخواست به شما اعلام داشته می شود.

هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری

بدون شک خود مطلع هستید که هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری ممکن است بسته به ارزش ملک شما زیاد یا کم باشد. از هزینه هایی که در روند دریافت مجوز مجبور به پرداخت آن هستید باید به این موارد اشاره کرد :

• عوارض و مالیات مربوطه که پرداخت آن پیش از هر اقدامی لازم است.
• هزینه های مربوط به طرح و رسم نقشه بازسازی و نوسازی
• هزینه مراحل اداری رسیدگی به درخواست

عمده هزینه شما برای دریافت مجوز تغییر کاربری مسکونی تحت این سه عنوان می باشد. سایر خرج ها در مقایسه با این سه عنوان چندان مورد توجه نمی باشد. امیدواریم که این مطلب برای شما مفید واقع شده باشد. جهت کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی با ما تماس حاصل فرمایید.