قرارداد انتقال سرقفلی

انتقال سرقفلی +(نمونه انتقال و رضایت در انتقال سرقفلی)

یکی از مهم ترین حقوقی که در قانون تجارت برای مستاجر در نظر گرفته شده است مربوط به انتقال سرقفلی می باشد که نه تنها از اهمیت زیادی برخوردار می باشد بلکه از ارزش بسیار بالایی نیز برخوردار می باشد و در نهایت موجب می شود تا دعاوی مربوط به سر قفلی در دادگاه ها زیاد مطرح شود و در این خصوص وسوالات زیادی مطرح شود. ما در این مطلب سعی داریم تا در خصوص قرارداد انتقال سرقفلی اطلاعاتی را در اختیار شما قرار دهیم و نمونه قرارداد و نمونه رضایت مالک در انتقال سرقفلی را نیز در اختیار شما شما قرار دهیم

برای کسب اطلاعات لازم در خصوص قرارداد انتقال سرقفلی و مشاهده نمونه رضایت مالک در انتقال سرقفلی با ما در این صفحه همراه باشید

منظور از قرارداد انتقال سرقفلی چیست ؟

وقتی که شخصی تصمیم به فروش یا خرید ملک هایی که دارد می‌گیرید معمولا با گشت‌و‌گذار در بخش آگهی سایت‌های خرید و فروش ملک و روزنامه‌ها ممکن است چندین بار به عبارت سرقفلی بر بخورد. وقتی این قرارداد ها به طور کامل منعقد می شود باید یک قرارداد انتقال سرقفلی بسته شود و یا در ازای پرداخت پول و حتی به صورت رایگان یک نمونه رضایت مالک در انتقال سرقفلی امضا شود . اما منظور از این قرارداد چیست ؟

قرارداد انتقال سرقفلی قراردادی است که خریدار یا مستاجر سرقفلی برای اجاره یا خرید ملک نیاز به امضا و انعقاد آن دارد تا امکان استیفا از ملک و حق سرقفلی وجود داشته باشد.

اما این حق که مختص املاک تجاری می باشد چیست و چرا انقدر اهمیت دارد ؟ در ادامه به تفصیل در خصوص آن توضیح خواهیم داد.

حق سرقفلی چیست ؟

ابتدا باید گفت که سرقفلی یک دارایی معنوی و انتزاعی و البته یک مفهوم است که شاید درک آن برای عموم سخت باشد. اما برای درک بهتر سرقفلی با یک مثال شروع می کنیم :

تصور کنید شما مستاجر یک ملک تجاری می باشید و سال ها در آن فعالیت می کنید و به اعتبار شهرت آن ملک تجاری ارزش مال چندین برابر می باشد. حال تصور کنید که مالک قصد دارد ملک ارزشمند خود را که به واسطه فعالیت شما چند برابر شده است را پس بگیرد ! اما نمی تواند چرا که شما مالک یک حق معنوی شده اید که حق سرقفلی نام دارد :

درحقیقت حق سرقفلی یک مالکیت معنوی بر روی حق معنوی است که مستاجر به ازای فعالیت و بالا بردن ارزش ملک تجاری صاحب آن می شود !

البته این حق گاها با حق کسب و پیشه اشتباه اما در خصوص قرارداد انتقال سرقفلی گفته میشود :

1. اولا که مالک می تواند با پرداخت عرفی پول به مستاجر قبلی این حق را از او بخرد و مستاجر جدید طبیعتا برای استیفا ملک باید برای این حق اجاره پرداخت کرده و یا آن را بخرد.
2. دوما که مالک می تواند با پرداخت حق سرقفلی هرگونه ادعا مستاجر را اسقاط کند.
3. سوما که حق سرقفلی قابل انتقال می باشد و مستاجر قدیمی نیز می تواند به مستاجر جدید بپردازد و از این رو در این زمان به قرارداد انتقال سرقفلی نیاز می باشد.

در نظر داشته باشید :

عبارت سرقفلی کاملا بر خلاف حق کسب وکار به حکم قانون و به صورت اجباری امکان ایجاد ندارد بلکه نیازمند زمانی کامل و قابل توجه است که هر مستاجری در هنگام تخلیه نتواند ادعای حقی بابت سرقفلی داشته باشد.

انواع سرقفلی چیست؟

نوع سرقفلی با توجه به این نکته که قرارداد اجاره بر اساس کدام قانون گردآوری شده، تعیین می‌شود. بعضی از قراردادهای اجاره از قانون روابط بین مستاجر و موجر مصوب سال ۱۳۵۶تبعیت میکنند و بعضی دیگر تابع قانون مصوب سال ۱۳۷۶ هستند.

به سرقفلی،حق کسب وکار می‌گویند اگر قرارداد های اجاره ملک از قانون سال ۱۳۵۶ پیروی کند،در این نوع با عوض شدن مستاجر، این حق سرقفلی به مستاجر جدید داده می‌شود.

با حق سرقفلی واقعی مواجه هستیم هرگاه قرارداد اجاره مطابق با قانون سال ۱۳۷۶ نوشته شده ‌باشد، صاحب مغازه این حق سرقفلی خود را به مستاجر به مدت زمان کاملا نامحدود می‌فروشد. و این در برابر دریافت اجاره ماهیانه از او است. طبق این قانون، مالک سرقفلی نیز می‌تواند این حق خود را به فرد دیگری هم نیز انتقال دهد.باید بگوییم که این حق با حق کسب تفاوت زیادی دارد و باید در معاملات خود به آن توجه داشت تا باعث زیان ما نشود، همین امر موجب می شود تا توجه ویژه ای به قرارداد انتقال سرقفلی شود.

بیشتر بخوانید : وکیل سرقفلی 

آیا می توان قرارداد انتقال سرقفلی منعقد کرد ؟

بله ! همانطور که گفتیم مالک سرقفلی چه مستاجر باشد و چه مالک می تواند این حق را به دیگری اجاره یا انقال دهد که البته به امضای نمونه رضایت مالک در انتقال سرقفلی نیاز می باشد. چرا که در هر صورت مالک ملک تجاری نیز باید در خصوص انتقال حق به این مهمی در جریان باشد و نیاز به کسب اذن از اوست. البته اگر مالک اجازه ندهد شما می توانید مراتب برسی قانونی را طی کنید که یک وکیل سرقفلی می تواند به شما کمک کند.

نحوه انتقال حق سرقفلی چگونه است؟

حق سرقفلی ممکن است به دو صورتیکه اشاره میکنیم انتقال داده شود:

1. انتقال آن با وسیله ی سند رسمی
2. انتقال آن با وسیله ی سند عادی

این قرارداد انتقال سرقفلی میتواند یا به صورت قهری یا اختیاری باشد یا قضایی باشد.

قرارداد انتقال سرقفلی :

این قراردادها هر کدام دارای ماده‌ها و شروطی است که هرکدام به صورت جداگانه است که باید طبق قانون نوشته تنظیم و رعایت شوند. عدم رعایت کردن هر بند از این قراردادها برای صاحب ملک یا  مستاجر ضرر و زیان‌هایی را دارد.

قرارداد اجاره حق کسب، شامل هفت ماده است که در ادامه  توضیح میدهیم:

• ۱- متعلقات مورد اجاره
• ۲- موضوع قرارداد و مشخصات مورد اجاره
• ۳- تسلیم اجاره
• ۴-مبلغ ودیعه یا ره
• ۵- مدت اجاره
• ۶-سایر شروط مورد توافق بین مالک و مستاجر
• ۷-تعداد مواد و نسخ قرارداد

بهتر است در این قرارداد نمونه رضایت مالک در انتقال سرقفلی نیز ذکر شود.

قرارداد قرارداد انتقال سرقفلی نیز مانند قرارداد اجاره شامل مواردی به صورت زیر است:

1. ۱- مشخصات خریدار
2. ۲- مشخصات مغازه مورد معامله
3. ۳- مشخصات فروشنده
4. ۴-ابعاد دقیق مغازه مورد معامله(مطابق با نقشه‌های شهرداری)
5. ۵-ثمن معامله و نحوه پرداخت
6. ۶-سایر شروط

انتقال سرقفلی بدون اجازه صاحب ملک:

صرف‌نظر از صریح بودن ماده ۱۹ قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ اگرمالک جهت طرح دعوی تجویز انتقال منافع عدم رضایت داشته باشد، آنچه عقل حکم میکند این است که مالک راضی به انتقال باشد، نیازی به طرح دعوی تجویز انتقال به غیر و طی فرایند طولانی، وقت‌گیر و هزینه بر جهت اخذ رأی مبنی بر تجویز انتقال منافع نیست، با توجه به این‌که در عرف نیز این موضوع رسمی است بیشتر مستأجرها به جای اینکه بیایند از شیوه‌ی پیش‌بینی شده که استفاده از آن در ماده ۱۹ قانون یاد شده با دادن درصد کمی از ارزش حق کسب و کار یا سرقفلی تحت عنوان حق مالک اقدام به جلب رضایت مالک می‌کنند.

بنابراین، درصورتی که مالک بدون دریافت حق مالکانه به انتقال رضایت داشته باشد نیازی به طرح دعوی تجویز انتقال منافع نیست؛ بنابراین جلب رضایت مالک به روش معمول عرفی، به این صورت که اغلب مستأجر و منتقل‌الیه بعد از انجام معامله برای اخذ رضایت به مالک مراجعه می‌کند به شدت خطرناک است و می‌تواند احتمال طرح دعوی انتقال به غیر را به همراه داشته باشد و دیده شده که معمولاً این شیوه مورد سوء‌استفاده برخی مالکین قرار می‌گیرد.

آنچه کاملا واضح است این است که این‌که صرف عدم رضایت مالک این شرط را بالا نمیبرد؛ چون که که اگر صاحب ملک راضی به انتقال به فردی دیگر نباشد؛ ولی حاضر باشد حق کسب و پیشه مستأجر را پرداخت کند ملک را تحویل دهد باز موضوع این شرط محقق نخواهد شد. بنابراین، چیزی که برای ادامه این طرح لازم است طرح دعوی تجویز انتقال منافع است که مستأجر علاوه بر عدم رضایت به انتقال، شخصاً نیز حاضر به پرداخت حق کسب و کار نباشد.

از طرفی این شرط برعکس شرط قبلی برای طرح دعوی تجویز انتقال الزامی نیست بلکه ادامه دعوی و صدور حکم این شرط لازم است؛ اگر چه مالک در طول دادرسی حاضر به پرداخت حق کسب وکار مستأجر باشد ادامه دعوی اهمیت خود را از دست خواهد داد. اگرچه دادگاه‌ها بلافاصله با اعلام مالک به پرداخت حق کسب و کار به هر دو مورد حکم صادر میکنند و خواسته انتقال منافع مستأجر را به عدم پرداخت حق کسب و پیشه مشروط می‌نمایند.

پیشنهاد می شود برای قرارداد انتقال سرقفلی حتما به یک وکیل مراجعه کرده و در این مورد از وی مشورت بخواهید.

نمونه قرارداد رضایت مالک در انتقال سرقفلی

برای تنظیم یک نمونه کافیست مراتب زیر را رعایت کنید :

ایجانب…………………….. (نام و نام خانوادگی مالک) رضایت خود را برای انتقال دارنده حق سرقفلی آقای…………………… و از باب توافق و رضایت ……………. دریافت نموده ام.

این رضایت نامه می تواند به صورت مطلق باشد یعنی رضایت در انتقال به هرکسی وجود دارد. می تواند مقید باشد یعنی رضایت شما تنها برای انتقال به مستاجر جدید اعلام می شود که در این صورت باید نام و نام خانودگی مستاجر جدید و قرارداد اجاره جدید نیز ذکر گردد.

نمونه قرارداد واگذاری با توقیف و فروش سرقفلی:

(ارجاع امر به کارشناسی برای تعیین ارزش سرقفلی )

ریاست محترم اجرای احکام دادگاه عمومی حقوقی

سلام علیکم؛

موضوع: ارجاع امر به کارشناسی برای تعیین ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

احتراماً؛ عطف به پرونده کلاسه اجرایی به شماره بایگانی ……………………… نظر به دستور آن مقام محترم نسبت به توقیف حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت یک باب مغازه متعلق به محکوم‌علیه پرونده کلاسه ……………………… در مقابل «محکوم‌به» به مبلغ ………………… استدعا داریم، دستور فرمایید جهت عملی شدن مراحل اجرا و مزایده ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت فوق‌الذکر با جلب نظر کارشناسی مشخص گردد.

با تجدید احترام وکیل محکوم له